Hans de Jonge (TU Delft): “Aanzienlijk deel leegstaande kantoren kan gesloopt worden”

Hans de Jonge is een van de hoofdsprekers op het symposium ‘Groen vastgoed, goed verhuurd?’ van het Platform Duurzame Huisvesting. Als hoogleraar Real Estate Management (TU Delft) en directievoorzitter van Brink Groep neemt hij geen blad voor mond en weet hij de ontwikkelingen binnen de vastgoedwereld te plaatsen binnen grotere economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Een tipje van de sluier alvast als voorproefje voor wat komen gaat tijdens het symposium. De Jonge: “Ik schat in dat van de huidige leegstaande kantoren er vijftien tot twintig procent getransformeerd kan worden, een deel her inzetbaar is in een lager huursegment, maar ook een aanzienlijk deel zal moeten worden gesloopt”.

Nieuwbouw vs. bestaande voorraad

Volgens de hoogleraar heeft de focus van de vastgoedsector teveel op nieuwbouw gelegen. De Jonge: “Jaarlijks wordt ongeveer één procent volume aan de vastgoedvoorraad toegevoegd, terwijl negentig procent van de aandacht daar naartoe gaat. Vergelijk het met een wastafel gevuld met water: de kraan staat een klein beetje open (toevoeging aan de voorraad) en de stop is er een beetje uitgetrokken (sloop). De sector kijkt vooral naar dat straaltje water uit de kraan, maar we weten te weinig van de inhoud van de wastafel“.

Veranderde vraag accommoderen

De kernvraag voor de komende decennia is volgens De Jonge hoe de veranderende vraag te accommoderen is in de bestaande voorraad.
De Jonge: “Er zal nog steeds nieuwbouw nodig zijn, maar het renovatie- en transformatievraagstuk zal prominenter worden. Nu is de grootste duurzaamheidswinst te behalen in de bestaande voorraad, zowel in de woningbouw als de utiliteitsbouw. Voorwaarde is dat je weet ‘wat er in wasbak zit en hoe deze doorspoelt’. Een van de problemen is dat er geen goede regionale cijfers zijn. De bouwprognoses van VROM gingen uit van extrapolatie van de bouwvergunningen. In Delft hebben we de afgelopen tien jaar prognoses gemaakt voor de utiliteitsbouw op basis van de ‘doorspoelsnelheid’ van de bestaande voorraad en die zijn redelijk nauwkeurig gebleken”. Een effect van verkeerde prognoses is dat er te optimistische verwachtingen in de markt leven over de afzetbaarheid van nieuwbouw.
De Jonge schat in dat van de huidige leegstaande kantoren er vijftien tot twintig procent getransformeerd kan worden, een deel her inzetbaar is in een lager huursegment, maar ook een aanzienlijk deel zal moeten worden gesloopt. Begin maart komt De Jonge als voorzitter van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren met meer details over het plan om de leegstand aan te pakken.

Eindgebruikers

De Jonge wijst de eindgebruiker aan als een essentiële speler op het veld: “Zonder eindgebruiker is er geen cashflow en is er geen belegging”. Hij is redelijk kritisch over de rol van de beleggers. De Jonge: “Nu het slecht gaat met de markt, doen de wensen van de gebruikers er ineens toe. Uit het verleden weten we dat als het goed gaat, de gebruiker weer uit beeld verdwijnt . Beleggers kijken nog teveel naar de eerste vijftien jaar en te weinig naar de integrale kosten over de levensduur van vastgoed. Dat betekent dat hun rekenmodellen daar geen rekening mee houden en dus sluit hun rekenarij vaak niet aan bij hun woorden”.
Tegelijkertijd wijst hij erop dat beleggers belangrijk zijn. De Jonge: “De mensen die zeggen: ‘afboeken, wegwezen en verduurzamen’, dat zijn meestal mensen die zelf geen gebouw in hun bezit hebben. Een groot deel van het vastgoed zit niet bij institutionele beleggers, maar bij ‘leverage’ gefinancierde commanditaire vennootschappen (CV). Stel: een groep vrienden heeft één miljoen bijeen gelegd en heeft nog voor acht miljoen euro geleend bij de bank. Daar is een pand voor gekocht, verhuurd en een rendabele belegging gebleken. Totdat leegstand ontstaat. De bank wil dan niet herfinancieren en er kan ook niet worden geherinvesteerd voor een nieuwe ontwikkeling. Als reactie laten ze de huur zakken totdat er een huurder toehapt. Vervolgens moet je afwachten of de cashflow de rente van de bank vergoedt. De bank zit niet te wachten op een faillissement van een CV, want dan is het vastgoed van de bank. Dit verschijnsel is natuurlijk een bedreiging voor de meer solide vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers. Voordat je gaat roepen ‘afboeken’, moet je wel weten hoe de praktijk werkt”.

Bron: Platform Duurzame Huisvesting