Bouwinvest gaat de ‘oude’ Casa 400 in Amsterdam-Oost, gebouwd in 1962, herontwikkelen tot studentenhuisvesting. In het pand worden 342 studentenkamers gerealiseerd. Projectmanager Roel Roomer van Bouwinvest beantwoordt een aantal vragen over het project.
1. Hoe is het idee voor herontwikkeling ontstaan?
Roomer: “Het was in eerste instantie niet de bedoeling om dit gebouw te herontwikkelen, maar om een nieuw complex met markthuurwoningen neer te zetten. De gemeente zou de grond bouwrijp opleveren, vrij van opstallen. Onze architect, Don Murphy van VMX Architects, heeft ons toen geadviseerd om het oude casco te hergebruiken. Voor ons is het besluit tot herontwikkeling de belangrijkste mijlpaal geweest”.
2. Hoe krijgt u een herontwikkelingsproject rendabel?
Roomer: “We zijn gaan werken met een slim bouwsysteem. Hierdoor wordt het mogelijk om de bouw sneller te repeteren voor alle 342 studentenkamers. Het oude gebouw was minimaal geconstrueerd, omdat de bouwmaterialen destijds heel duur waren. De dunne wanden en vloeren hebben we uitgerust met een extra isolatielaag zodat ze voldoen aan de huidige bouwregelgeving m.b.t. brandwerendheid en de geluidseisen. Hierdoor wordt onderlinge geluidsoverlast geminimaliseerd”.
3. Wat voor belangrijke les heeft u getrokken uit de herontwikkeling?
Roomer: “Onze afspraken met de gemeente dateren nog uit 2005, een tijd dat het economisch beter ging. Tijdens de herontwikkelingsfase zijn we tot de conclusie gekomen dat de grondprijs van zeven jaar geleden te hoog was. Inmiddels hebben wij met de gemeente een akkoord over de grondprijs. Hierdoor is de rendabiliteit van het project vergroot”.
4. Wordt dit project wel gecertificeerd met een BREEAM-NL of LEED?
Roomer: “Voor de herontwikkeling van de ‘oude’ Casa 400 gaan we vanaf het begin certificeren. Een BREEAM-certificering vind ik vrij theoretisch. Je krijgt geen punten voor maatregelen als je van te voren geen onderzoek hebt gedaan. Dat vind ik krom. Volgens mij draait het om het neerzetten van een duurzaam en mooi gebouw en niet om de bureaucratie erom heen. Ook vind ik het opvallend dat hergebruik van een oud casco relatief weinig punten oplevert. Terwijl hergebruik juist de essentie van duurzaamheid is”.
5. Wat voor tips kunt u geven aan partijen die werken met BREEAM?
Roomer: “Betrek een heel goede BREEAM-adviseur bij het project, omdat je zoveel bewijslast moet aanleveren. Naarmate je langer met deze certificering werkt, kom je er steeds meer achter hoe je BREEAM effectief kunt inzetten om je projecten te verduurzamen”.
6. Heeft u nog enkele aanbevelingen ten slotte?
Roomer: “Zorg ervoor dat bij een herontwikkelingsproject de basis van het gebouw (kelder, begane grond vloer en fundering) in tact kan blijven. Dat scheelt een hoop werkzaamheden die in de grond moeten plaatsvinden zoals heiwerk, maken van de fundering en het storten van kelderwanden en begane grond vloer.
Wees bij de realisatie van een gebouw flexibel en denk toekomstgericht. Bij het nieuwe Casa 400 hotel zijn de hotelkamers zo geconstrueerd dat twee hotelkamers nog gemakkelijk om te vormen zijn tot een klein appartement. Ook de grote congreszaal is om te vormen tot verschillende kleinere zalen.
Ga met je afnemers ook een langdurige, duurzame relatie aan. Door een langdurige relatie is het mogelijk om aan de voorkant meer geld uit te geven terwijl je aan de achterkant juist minder kwijt bent”.
Facts Herontwikkeling ‘oude’ Casa 400 (‘Kavel G’)
Eigenaar: Bouwinvest REIM
Huurder: DUWO (in onderhandeling over 20-jarig huurcontract)
342 zelfstandige studentenkamers, permanent bewoond
Start herontwikkeling: medio 2012
Verwachte oplevering: 2014
Eenhoorngebied
De ‘oude’ locatie is onderdeel van het ontwikkelingsgebied De Eenhoorn, waar ook de nieuwe Casa 400 in 2010 opgeleverd is. De duurzame maatregelen die zijn getroffen zijn grotendeels van toepassing op het gehele gebied. Deze maatregelen zijn:
- Een warmte – en koudeopslaginstallatie (WKO) waarmee het gehele object van warmte en koeling wordt voorzien.
- Warmtepompen
- Laagtemperatuur verwarming
- Waterbesparende voorzieningen
- Daktuinen
Voor het gehele gebied zijn de volgende resultaten geprognosticeerd: 20 procent energiebesparing ten opzichte van conventionele energievoorzieningen. En een reductie van de CO2-uitstoot van 43 procent ten opzichte van conventionele energievoorzieningen.
Lees deel 1 van de ‘case’ van Bouwinvest, waarin Roomer vertelt over ontwikkeling van het nieuwe hotel Casa 400.
Gerelateerde artikelen:
