Case – AM RED realiseert Rabobank Enschede met Greencalc+ A

AM Real Estate Development (AM RED) is de ontwikkelaar van kantoren en winkelcentra binnen de beursgenoteerde Koninklijke BAM Groep. Aanleiding van het gesprek met AM RED is de realisatie van het nieuwe Rabobank-kantoor in Enschede. Een gesprek met Tjeerd Dijkerman, directeur kantoren en vastgoedontwikkelaar Dido Wijn.

Waarom heeft Rabobank gekozen voor een nieuwbouw kantoor?
Wijn: “Hun huidige kantoor is een traditioneel cellenkantoor en was al vijftien jaar eerder volledig gerenoveerd. Maar het gebouw was uitgeput in de functionele,  bouwkundige en installatietechnische mogelijkheden. Zo voldeed het binnenklimaat niet meer aan deze tijd. Rabobank richt zich in haar strategie op duurzaamheid en dat was met nieuwbouw beter te realiseren dan met renovatie van bestaande bouw”.
Dijkerman: “De ontwikkeling van dit kantoor is in 2007 gestart, toen de situatie  in het commerciële vastgoed heel anders was dan nu. Voor de Rabobank is dit denkproces nog eerder, in 2005, gestart. Vanuit Rabobank waren er specifieke eisen om te vernieuwen en met het bestaande gebouw was dat niet mogelijk”.

Waarom gekozen voor Greencalc+ als certificering?
Wijn: “De Rabobank was gewend om te werken met Greencalc+. We hebben BREEAM-NL als normering voorgesteld, maar bij de start van de ontwikkeling was daarvoor onvoldoende animo. Ten tijde van de ontwikkeling was BREEAM-NL namelijk nog vrij nieuw. Nu is BREEAM-NL niet meer weg te denken.”

Toegepaste maatregelen
Bij het Rabobank-kantoor (6000 m2) in Enschede zijn onder meer de volgende maatregelen toegepast:

  • Dakisolatie (RC-waarde: 5)
  • Gevelisolatie (Rc-waarde: 4)
  • PV-cellen
  • Drievoudig glas
  • Vegetatiedak
  • Stadsverwarming (uit restwarmte van afvalverbranding)
  • Gebouwbeheerssysteem
  • Automatische daglichtschakeling
  • Detectie verlichting
  • Waterbesparende maatregelen
  • Klimaatplafonds met kunststof leidingen om op materiaalvlak de milieubelasting te verminderen.

Het resultaat is een gebouw dat voldoet aan hoge eisen op het gebied van duurzaamheid met een Greencalc+ label B certificering. Wijn: “We hebben aanvullend onderzoek gedaan en door extra PV-panelen toe te voegen en een paar windmolens is een Greencalc+ label A mogelijk. De betrokken partijen  zijn nu in gesprek met de gemeente Enschede om deze windmolens te kunnen realiseren”.

Wat voor praktische uitdagingen waren er tijdens het project?
Wijn: “We hebben de koellasten zo veel mogelijk verminderd door voor de meest geschikte oriëntatie van het gebouw te kiezen. Zo is de oostgevel geheel gesloten, omdat daar de zon opkomt en het gebouw teveel zou opwarmen. Aan de noordzijde is veel glas geïnstalleerd om zoveel mogelijk daglicht te laten toetreden. Het is een belangrijk aspect om zonder techniek en installaties te komen tot een zo duurzaam mogelijk ontwerp.  Ook wilden we graag een open warmte – en koudeopslag systeem realiseren, maar dat is in Enschede niet mogelijk vanwege de bodemsituatie aldaar. Een vereiste aan een open WKO-systeem is dat waterlagen gescheiden zijn, maar dat was niet het geval”.

Terugverdientijd
AM RED heeft ervoor gewaakt dat alle genomen maatregelen efficiënt zouden zijn. Wijn: “Gaandeweg het proces kwam de lat steeds hoger te liggen. De Rabobank heeft met haar keuze voor zonne-energie haar nek uitgestoken omdat de terugverdientijden op zonnestroom ten tijde van de ontwikkeling langer waren dan nu. Het was voor hen een bewuste keuze voor duurzaamheid. Voordeel bij deze ontwikkeling is dat de Rabobank zowel huurder als eigenaar is (via het Eigen Steen fonds van de Rabobank Vastgoedgroep), waardoor er minder sprake is van een ‘split incentive’”.