INTERVIEW Tom van Putten (DTZ Zadelhoff): “Kantoor moet lange termijn plek worden”

Volgens Tom van Putten, directeur / partner bij vastgoedspecialist DTZ Zadelhoff, is een kantoor geen doorgangshuis, maar een waardevolle plek voor de lange termijn. Dat bedrijven kiezen voor een kantoor voor de lange termijn, is een onderdeel van duurzaamheid. DTZ Zadelhoff doet haar best om duurzaamheid te integreren in haar strategie. Van Putten: “Dat betekent dat we duurzaamheid vertalen naar al onze bedrijfstakken: makelaardij, taxatie, vastgoedmanagement en – advies. We volgen daarin de vraag van de markt, van zowel beleggers als van gebruikers”.

Meer vraag naar duurzame gebouwen

DTZ_daalseplein_001-e1333352216691Van Putten (LinkedIn-profiel) legt dat DTZ Zadelhoff van zowel de beleggerskant als de gebruikerskant steeds meer vragen krijgt over duurzaamheid. Van Putten: “Ik heb het gevoel dat we als vastgoedsector een stap  gezet hebben met duurzaamheid. Beleggers willen vaak nog enkel investeren in duurzame gebouwen. Ook bedrijven die een nieuw gebouw willen bouwen, willen dat dit zo energiezuinig en duurzaam mogelijk gebeurt. Het is een ontwikkeling die steeds breder in de markt gaande is.

Kunt u daar een voorbeeld van geven?
Van Putten: “We hebben ‘Het Groene Werken’ ontwikkeld, wat we zien als onze visie op huisvesting, het Nieuwe Werken, duurzaamheid en mobiliteit. We gaan ervan uit dat gebouwen toekomstbestendig moeten zijn, zodat ze lang aantrekkelijk blijven. Niet alleen voor de eerste gebruikers, maar ook voor opvolgende gebruikers. Duurzaamheid gaat niet alleen over het gebouw, maar ook over de onderlinge samenwerking tussen huurder en verhuurder. Die samenwerking is ook nodig om de ‘split incentive’ op te heffen. Daarmee wordt een kantoor geen doorgangshuis, maar een waardevolle plek die voor lange termijn geschikt is”.

Hoe vertalen jullie deze visie naar projecten?
Van Putten: “We voeren deze visie door bij zowel nieuwbouw – als renovatieprojecten. Voorbeelden van nieuwbouw zijn: het nieuwe Robeco-kantoor in Rotterdam dat nog gebouwd gaat worden. Andere bepalende projecten zijn de kantoren van TUI in Enschede, UPC in Leeuwarden en Asics in Hoofddorp. Voor de Duitse belegger DEKA hebben we twee mooie renovatieprojecten gedaan: de Oval Tower in Amsterdam en de Daelse Kwint in Utrecht. Als DTZ Zadelhoff zijn we wel volgend aan de wensen van de klant, maar voeden hen ook met duurzaamheidsadviezen. We kunnen ze een aantal beslisscenario’s voorleggen, maar de klant beslist”.

Welke trend merkt u verder?
Van Putten: “Het accent van de projecten ligt steeds meer op renovatie dan op nieuwbouw. Als DTZ Zadelhoff kunnen we van alles willen, maar we merken wel degelijk de gevolgen van de economische crisis in het vastgoed. De vraag naar vastgoed is minder. Wij maken het verschil tussen kansrijk, kanshebbende en kansarme locaties”.
Uit een eerdere marktanalyse van DTZ Zadelhoff blijkt dat panden bij stationslocaties sneller worden verhuurd. Uit een recenter rapport blijkt dat de vastgoedmarkt ‘in beweging’ is. Zo is er in de periode januari t/m juni 2013 een half miljoen aan vierkante meters aan ‘kansrijk vastgoed’ niet verhuurd. Doordat het drie jaar of langer leeg staat, geeft DTZ daar het predicaat ‘kanshebbend’ aan.

Hoe is de leegstand in Nederland ontstaan?
Van Putten: “Er was sprake van een situatie waarbij alle betrokken partijen belang hadden bij meer gebouwen. Van organisaties, ontwikkelaars, architecten, banken, gemeenten tot adviseurs zoals DTZ Zadelhoff. Nu zitten we in een spiraal naar beneden en is het omgaan met de nieuwe realiteit. Duurzaamheid is voor ons een van de pijlers om te investeren in de toekomst. Uit alle onderzoeken blijkt dat duurzame gebouwen beter verhuurbaar zijn en (dus) meer waard zijn. Daar moeten al onze bedrijfstakken van gaan profiteren”.

2 duurzame renovatiecases van DTZ

Platform Duurzame Huisvesting heeft eerder aandacht gegeven aan twee renovatieprojecten waarbij DTZ Zadelhoff optrad als adviseur. Beide panden zijn eigendom van de Duitse belegger DEKA Immobilien.

DTZ Zadelhoff en ‘Het Groene Werken’

DTZ Zadelhoff wil via ‘Het Groene Werken’ op een nieuwe manier naar huisvesting kijken. Hieronder staan een aantal kenmerken van deze visie opgesomd.

Locatie

  1. Bedrijven zullen zich meer vestigen in economische kerngebieden. De kans op hergebruik is groter en de kans op leegstand wordt verkleind.
  2. De reistijd van de medewerkers (en hun bezoekers) van en naar de locatie zal in zijn geheel genomen efficiënt moeten zijn.  Bij herhuisvesting zal de totale reistijd moeten dalen.
  3. Bedrijven zullen zich meer en meer gaan vestigen op een locatie, die goed bereikbaar zijn met zowel auto, OV, als de fiets, met voldoende parkeerplaatsen en of nabij het complex. Stationslocaties zijn aantrekkelijk
  4. Een locatie moet uitnodigen, inspireren en in verbinding staan met de stad. Minder monofunctionele kantorenparken, maar juist meer beleving in de omgeving.
  5. De negatieve invloed van omgevingsfactoren moet beperkt zijn. Geen overlast van geluid, verkeer, vervuilde lucht.

Gebouwen

  1. Bedrijven vestigen zich in nieuwe, zeer energiezuinige gebouwen of verduurzaamde bestaande gebouwen.
  2. Gebouwen dienen toekomstbestendig te zijn.  Geen ‘gebouwde huurcontracten’, maar gebouwen, die na de eerste huurder weer aantrekkelijk zijn voor nieuwe bedrijven. Ontwikkeld met een langjarig perspectief van bijv. 40 jaar.
  3. Organisaties vestigen zich in gebouwen, die qua grootte passend zijn in de omgeving.
  4. Organisaties streven naar continuïteit door zich langjarig te committeren voor tenminste een deel van hun ruimtebehoefte. Verhuurder en huurder hebben daarmee een basis om duurzaam te investeren.
  5. Gebouwen moeten energiezuinig worden ontwikkeld. Met een goed accumulerend vermogen, hoge isolatiewaarden, energiezuinige installaties en slimme regelingen.

Werkplekken

  1. De gebruiksintensiteit neemt toe naarmate organisaties flexibeler worden. Organisaties vragen een gevarieerd aanbod aan werkplekken, vergaderplekken en algemene ruimten.
  2. Het kantoor evalueert tot een goed geoutilleerde ontmoetingsplaats, waar je specialistische taken uitvoert en ideeën opdoet. Het kantoor moet meerwaarde hebben ten opzichte van de thuiswerkplek.
  3. Het standaard kantoor evolueert naar een omgeving met een goed geregeld energieverbruik, waarbij zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van de natuurlijke elementen (licht en zonoriëntatie). Soms kunnen natuurlijke bronnen zoals water, wind en zonlicht geïntegreerd worden in de installaties.
  4. Het kantoor wordt een gezonde werkomgeving. Een “fit building” met een goed klimaat (licht, goed geventileerd en geluidsarm). Een gebouw waar je energie van krijgt.
  5. De inrichting moet ook meer toekomstbestendig worden. Dat wil zeggen geschikt voor hergebruik voor een toekomstig huurder. Het weghalen van een compleet inbouwpakket na een korte huurperiode  is kapitaalvernietiging en niet duurzaam.

Organisatie

  1. Het Groene Werken vraagt van organisaties ook om zuinig met hun werkomgeving om te gaan. Lichten uit , verwarming laag, individuele regeling.  Afscheid nemen van energieverslindende apparatuur.
  2. Efficiënt reizen. Spreek op plekken af, die voor een ieder goed bereikbaar zijn. Niet zonder meer verplaatsen, als zaken ook op afstand te regelen zijn.
  3. Duurzame investeringen blijken op langere termijn ook altijd voordelig, dus kies niet zonder meer voor de korte termijn goedkopere oplossing.