INTERVIEW Joost Lansink: “Denken in exploitatielasten leidt tot meer duurzame gebouwen”

‘Life Cycle Costing’, de exploitatiekosten over de gehele levenscyclus van een gebouw, leidt tot meer duurzame gebouwen. Maar deze gedachte is nog niet ingedaald bij de vastgoedsector, die hardnekkig blijft vasthouden aan de BAR-methode. Hiermee worden kansen gemist om met duurzaamheid geld te verdienen. Dit stelt student Joost Lansink van de University of Greenwich in zijn afstudeeronderzoek. Hij baseert zijn conclusies op ervaringen in de praktijk. Hij ondervroeg vastgoedmanagers van TNT, UPC en Rabobank over hun duurzame kantoren (TNT Centre Hoofddorp, UPC Leeuwarden en Rabobank Enschede) en de keuze die daaraan ten grondslag hebben gelegen.

Exploitatielasten

© John Bouma Fotografie ook voor een gezellige glamour partyWat is eigenlijk de aanleiding geweest om je op dit onderwerp te verdiepen? Lansink vond het tijdens zijn studie opvallend dat er bij vastgoedprojecten voornamelijk met Bruto Aanvangsrendement (BAR) werd gerekend. Lansink: “Ik vond het verrassend, vooral in een sector waarbij kosten doorslaggevend zijn. Vergelijk het met aanschaffen van een auto. Je kijkt dan ook niet enkel naar de aanschafkosten. Ook belasting, zuinigheid en onderhoud tellen mee in de afweging. Bij gebouwen zou dit niet anders moeten zijn. Nu is BAR toch een beetje de heilige koe”.
Volgens Lansink is deze praktijk op de langere termijn niet meer houdbaar. Lansink: “Het is in ieder geval economisch gezien niet duurzaam om de exploitatielasten niet in je berekening mee te nemen”.

Voordelen ‘Life Cycle Costing’

Lansink benoemt een aantal voordelen van ‘Life Cycle Costing’ (LCC). Lansink: “Je krijgt een betrouwbaarder beeld van de totale kosten van een gebouw en weet exact wat de terugverdientijden van je investeringen zijn. Je krijgt er meer flexibele en toekomstbestendige gebouwen voor terug. Die gebouwen zijn duurzaam, maar ze gaan ook lang mee. De Britten noemen dat ‘durability’. Wat mij betreft is de Chinese Muur daar het ultieme voorbeeld. China heeft er destijds enorm veel in geïnvesteerd, maar plukt er nog de vruchten van”.
Maar, zegt hij, met LCC rekenen vereist LEF en samenwerking. Lansink: “Voorwaarde is dat je met zijn allen al in de ontwerpfase om de tafel gaat zitten en de ambities met elkaar afstemt. Zodra je het gevoel krijgt dat je samen iets moois kan maken en het levert op, dan volgt het resultaat vanzelf”.
TNT_Pieter-Kers_voorkant-gebouw-620x406

werk van Paul de Ruiter architecten.nl; www.paulderuiter.nl

3D_beeld_met_bakstenen_oud_malpertuis_V2

Duurzaamheid levert op

Lansink bevestigt in zijn onderzoek nogmaals: duurzaamheid levert geld op. Hij geeft rekenvoorbeeld uit zijn onderzoek. Hierbij leiden de duurzame maatregelen tot een meerinvestering van 9 euro per vierkante meter. Maar wel met resultaat: er wordt 12 euro per m2 bespaard op onderhoud, schoonmaak en energie. Lansink: “De ontwikkelaar, belegger en gebruiker kunnen de buit van 3 euro per m2 verdelen. Winst voor iedereen”.

Tijdshorizons

Waarom wordt het dan nog niet op grote schaal toegepast? Opvallend is, aldus Lansink, dat internationale makelaarskantoren in Groot-Brittannië wel met ‘Life Cycle Costing’ hun rekensommen maken. In Nederland gebeurt dat niet.
Lansink voert een aantal redenen aan: “De Nederlandse vastgoedsector, zowel ontwikkelaar, belegger en gebruiker, kijkt enkel naar de kosten op de korte termijn. Investeringen moeten binnen 10 jaar afgeschreven kunnen worden. Daardoor worden veel duurzame investeringen uitgesteld, vaak ten onrechte”. Hij noemt TNT als een bijzonder voorbeeld. Lansink: “Een partij die hun nek heeft uitgestoken en duurzaamheid in hun vezels hebben zitten qua huisvesting. Zo hanteren zij in hun berekening verschillende tijdshorizons per gebouwonderdeel. Voor hun casco hebben ze bijvoorbeeld een tijdshorizon van een (zeer) lange termijn. Het gebouw ligt namelijk vlakbij Schiphol en de verwachting is dat het dan er nog steeds staat.  Maar voor het interieur rekenen ze met een korte termijn. Dat vond ik mooi gevonden”.

Conservatief

Wat ook niet helpt is dat de Nederlandse vastgoedsector conservatief handelt en denkt, aldus Lansink. “Het werkt in Nederland nu eenmaal zo: iedereen kijkt elkaar aan, maar zodra er één schaap over de dam is, volgt de rest. Je ziet  nu enkele voorlopers die hun nek uitsteken, maar de rest wacht af. We hebben hier nog steeds minstens 7 miljoen vierkante meter leeg, 15 procent van de voorraad. Daar gebeurt niets mee. Maar je ziet dat de echt zwakke gebouwen niet meer houdbaar zijn. Ik verwacht dat over 5 jaar de meerderheid van de sector ook kiest voor duurzame oplossingen, maar het heeft dus tijd nodig”.

Van melkpak naar maatpak

De markt is ook veranderd. Gebruikers bepalen wat er gebeurt en dat heeft ook positieve effecten, want partijen met een duurzame agenda bepalen de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. De andere spelers zijn meer volgers geworden. Lansink geeft een voorbeeld van de vastgoedmanager van Liberty Global (UPC). Die zei: “Vroeger waren gebouwen allemaal melkpakken,. Ze waren anders van buiten, maar van binnen allemaal hetzelfde. Nu willen we allemaal een maatpak”.

Foto: Paul de Ruiter Architecten / Pieter Kers / IAA Architecten