Case – Oval Tower blikvanger in Amsterdam Zuidoost (selectie 2013)

De kantoorleegstand in Amsterdam Zuidoost is de afgelopen jaren fors gegroeid, met een forse daling van de kantoorhuren tot gevolg. Zo staat ook het Villa Arena winkelcentrum, eigendom van Corio, in de etalage. Ook de ABN AMRO vertrok in 2011 geheel uit de Oval Tower. Iets meer dan een jaar later is de 24 verdiepingen tellende kantoortoren, gebouwd in 2001 met een oppervlakte van 24,500 m2,  na de grondige duurzame renovatie, één van de succesverhalen binnen het gebied.

Startfase

ovaltower kopieDe Duitse vastgoedbelegger DEKA Immobilien heeft in 2011 met de ontstane leegstand, snel besloten om het pand te gaan verduurzamen. Met de Deutsche Bank werd vrij vlot een nieuwe huurder gevonden. Voorwaarde was wel dat het pand volgens LEED wordt gecertificeerd. Eind 2011 trok de Deutsche Bank in het pand en betrok gelijk de helft van het pand. Vervolgens zijn er in de loop van 2012 gefaseerd nieuwe huurders ingetrokken, waaronder Peugeot Nederland NV en Citroën Nederland BV. Nu staan er nog vier verdiepingen in de verhuur.

Duurzaamheidsmaatregelen

De volgende (duurzame) maatregelen zijn toegepast bij de Oval Tower:

  • Toepassen klimaatplafonds
  • Nieuwe HF verlichting met aanwezigheidsdetectie en daglichtgeregeld
  • Warmte-koudeopslag
  • Bewegingssensoren verlichting
  • Waterbesparende sanitaire installaties
  • Buitenruimte volledig ontworpen en vernieuwd volgens LEED-normen
  • Ruime fietsenstallingscapaciteit
  • Optimaal binnenklimaat door klimaatplafonds

Betrokken partijen

De betrokken partijen bij het project zijn:

  • OPL Architecten
  • BBN Adviseurs (bouwkosten en bouwdirectie)
  • Deerns Raadgevende Ingenieurs (installaties)
  • Zonneveld Ingenieurs (constructeur)
  • 3Deluxe (interieur architect)
  • De Vries en Verburg (bouwkundig aannemer)
  • BenR (LEED adviseur)
  • Wolter & Dros en Parallel Groep ETB Vos (werktuigkundige en elektrotechnische installaties)

Interview DTZ Zadelhoff

Bas Schotanus (senior technisch vastgoedmanager) en Abe Jongbloed (accountmanager) bij property management bij DTZ, vertellen alle inns en outs over het project.

Wat was jullie rol bij dit project?
Schotanus: “We zijn betrokken geweest bij het stroomlijnen van het hele renovatieproces. We hebben eigenaar DEKA begeleid en geadviseerd bij o.a. het installatietechnisch onderzoek, de duurzame maatregelen, keuze en samenstelling van het projectteam en toezicht houden op het gehele proces. Het was onze taak om een degelijke en efficiënte renovatie te realiseren zonder al te veel extra franje. Een installateur kan energie neutrale installaties leveren en een architect kan  – in het geval van de Oval Tower – met de wildste ontwerpen aankomen. Het was onze taak om slimme keuzes te blijven maken met name op oogpunt vanuit gebruik en exploitatie. Bijkomend voordeel is dat DTZ het gebouw al meer dan tien jaar in beheer had, waardoor in de keuzes de exploitatiefase meer leidend geweest is. Een van de meest uitdagende werkzaamheden van het project is de verplaatsing van de entree naar de ArenA Boulevard-zijde. Om de entree te realiseren laat DEKA een vide over drie verdiepingen realiseren. Dit heeft behoorlijk wat voeten in aarde gehad, omdat er over drie verdiepingen vloeren zijn gesloopt om zo een statige entree te creëren. Het bijzondere van deze operatie was dat tijdens kantoor uren het pand in gebruik is geweest en men via ingenieuze constructies de vloeren en borstweringen eruit hebben gezaagd. De voorbereidingen hebben voornamelijk overdag plaatsgevonden en de rigoreuze sloopwerken in de avond en nachturen”.

Wat zijn de totale investeringen geweest?
Schotanus: “Inclusief alle kosten zoals bijvoorbeeld de stichtingskosten en projectmanagement gaat de investering richting de 1000 euro per vierkante meter (met een oppervlakte van 24 duizend m2)”.

Kun je iets meer vertellen over de huuroverkomst?
Jongbloed: “Het is een recht-toe-recht-aan contract met de gebruikelijke ‘incentives’ zoals een bijdrage aan de inrichtingskosten en een forse huurvrije periode. De Deutsche Bank is een langdurige verplichting aangegaan dus daar staat wat tegenover. Het is een nette huur, zeker in vergelijking wat er in Amsterdam Zuidoost aan huren wordt gevraagd voor kwalitatief (veel) mindere panden”.

Zitten er duurzame voorwaarden in het contract?

Jongbloed: “Ik zou het geen volledige Greenlease noemen omdat er geen split-incentives zijn toegepast. De huurovereenkomst is echter wel gericht op het verduurzamen van en duurzame gebruik van het gebouw (de Deutsche Bank past o.a. de voorwaarden van LEED-in-Use toe). Denk daarbij aan de inkoop van groene stroom, schoonmaakmiddelen die niet of minder belastend zijn voor het milieu. Daarnaast wordt energieverbruik wordt zo goed mogelijk gemonitord, onder meer doordat we tussenmeters op elke verdieping hebben geplaatst. Maar de belangrijkste voorwaarde is dat het gebouw door de technische aanpassingen zo min mogelijk energie gebruikt. Als bijvoorbeeld iemand langer doorwerkt  dan de gebruikelijke kantooruren, dan hoeft niet het hele gebouw verwarmd te worden, maar kan dat zeer lokaal. Dit heeft een lagere energieverbruik en daardoor ook lagere kosten per m2, maar door de hogere bezettingsgraad ook zeker per werkplek, tot gevolg. Dit kan dan ook zeker als een incentive voor de huurder worden gezien. De belangrijkste duurzame voorwaarde is dan ook het dat het pand moest voldoen aan een goed duurzaamheidslabel.”.

Was ‘LEED Gold’ de maximale of de minimale ambitie?
Schotanus: “Voor DEKA was LEED Gold de minimale eis. De ambities waren hoger dan dat niveau, maar we werden beperkt door het gebouw. Je kunt wel waterloze urinoirs toepassen of een bio-gascentrale willen realiseren, maar is dat uiteindelijk wel efficiënt? Ook het opvangen van regenwater of plaatsen van zonnepanelen was in deze situatie niet goed haalbaar. Door de WKO-installatie wordt er veertig procent energie bespaard ten opzichte van de oude situatie. Comfort was voor Deutsche Bank een harde eis. Met de toepassing van de WKO-installatie en de hoge (klimaat) plafonds op de verdiepingen hebben we dit weten te realiseren. Ook heeft Deutsche Bank zelf flink geïnvesteerd in de inrichting”.

‘Geen duurzaam gebouw zonder duurzaam gebruik en beheer’. Hoe gaan jullie daar als beheerder mee om?
Jongbloed: “We zijn daarbij afhankelijk van de ‘mindset’ van de eigenaar. Zodra die kiest voor duurzaamheid, is het voor ons als beheerder al een stuk gemakkelijker om op duurzaam beheer en gebruik te sturen. DEKA certificeert al haar panden wereldwijd met BREEAM, mits de huurder een andere certificering wil. De laatste jaren zie ik wel positieve ontwikkeling dat zowel eigenaren en huurders meer duurzame eisen stellen aan beheer en gebruik. Ik denk dat de Greenlease Menukaart daarin een rol spelen. Een eigenaar wordt meer geprikkeld om zijn panden te verbeteren en het comfort te verhogen. Voor hem is de bonus dat het contract verlengd wordt”.

Als je het opnieuw zou doen, wat zou je dan anders doen?
Schotanus: “Ik ben als geheel tevreden over het project. We hadden achteraf het voortraject graag veel langer willen zien zodat we nog efficiënter hadden kunnen werken. Vanwege de zeer korte voorbereidingstijd en de zeer ingrijpende maatregelen. Zo werd bijvoorbeeld de complete installatie gewijzigd en verdiepingen gesloopt om een nieuwe statige entree te creëren en dat terwijl er altijd vloeren in gebruik waren door huurders. Voordeel is dat DEKA meer naar de lange termijn kijkt dan de gemiddelde ontwikkelaar. Het doel was een pand te renoveren dat minstens voor vijftien jaar goed verhuurd kan worden. En dan niet voor bühne allerlei franje aan het gebouw hangen, maar een degelijk gebouw neer te zetten en dat is gelukt.”

Bekijk hier het dossier ‘Oval Tower’ bij de ‘U.S. Green Building Council’, uitgever van de LEED-certificaten. Het project is genomineerd voor de Duitse ‘immobilien manager award 2013’ in de categorie ‘herontwikkeling van bestaande bouw’.

Bekijk hier een promofilm over de Oval Tower.


20 Antwoorden op “Case – Oval Tower blikvanger in Amsterdam Zuidoost (selectie 2013)”

Geef een reactie

XHTML: U kunt deze tags gebruiken: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>