Greenlease uitgelicht: Vijf jaar na de handtekening gaat pas de échte Greenlease in


Door: Wessel Simons.

In 2011 zetten Triodos Vastgoedfonds en Gasterra hun handtekening onder een tienjarig Greenleasecontract. Maar toen begon het echte werk pas. Na een periode van renovatie, verhuizing en enkele jaren ‘finetuning’, gaat in 2016 nu echt volgens Greenlease voorwaarden verhuurd worden.

Verduurzaming

GreenleaseIn juni 2011 zetten Triodos Vastgoedfonds en Gasterra hun handtekening onder een tienjarig Greenlease contract. Het fonds heeft het slecht geïsoleerde pand, dat vlakbij NS station Groningen ligt, gekocht voor 5,6 miljoen euro. Voor een vergelijkbaar investeringsbedrag wordt het gebouw gerenoveerd van een energielabel G naar een A+ label. De lijst met duurzame maatregelen is dan ook lang: extra dikke gevelisolatie, drielaagsglas, 125 m2 aan zonnecellen, warmte – en koudeopslag, lage temperatuurverwarming, LED-verlichting, warmteterugwinning en energiezuinige apparatuur. Ook de huurder had zeggenschap over de maatregelen. Hans Overdiep, manager energietransitie bij Gasterra, voegt toe: “Ons vorige pand was ‘all-electric’, maar met dit project wilden we bewijzen dat gas en duurzaamheid goed samen gaan.” Daarom zijn er ook twee gasgestookte warmtepompen (voor warmte), een gasgestookte brandstofcel (voor stroom) en twee back-up HR-ketels geplaatst.

Gewenning

In het voorjaar van 2013 verhuist de gashandelaar – en transporteur naar het nieuwe hoofdkantoor. Zowel de organisatie, de facilitaire dienst als de servicebedrijven moeten wennen aan het gebouw en zijn melange aan technieken. Overdiep zegt: “Het is een vrij complex gebouw. De originele middenkolom is vanwege het nieuwe centrale trappenhuis compleet verdwenen. Het gebouw zit vol met sensoren om aanwezigheid te detecteren. Deze architectuur vraagt een andere aanpak op het gebied van verlichting, verwarming en koeling om een optimaal binnenklimaat te bereiken. Een van de voorwaarden is dat medewerkers van onderop in het gebouw gaan werken en niet verspreid gaan zitten. Nu zien we dat mensen met dezelfde warmtebehoeften bij elkaar gaan zitten en het prettig vinden werken.”

Energiedata

Op elk verdieping zijn tussenmeters geplaatst. Alle data uit het gebouwbeheersysteem wordt door een stagiair geanalyseerd en tot hapklare brokken managementinformatie verwerkt. Overdiep: “We voeren nog steeds testen uit. Zo laten we de verlichting soms eerder reageren op daglichtintreding en vragen we de medewerkers om hun mening of het prettig was of niet. Ook de verwarmingsvraag zijn we nog aan het finetunen, maar we krijgen steeds meer grip op de energievraag van dit gebouw.”

Energetische prestaties

Het vernieuwde kantoor presteert energetisch nu al ver boven het marktgemiddelde, zegt Guus Berkhout, fondsmanager van het Triodos Vastgoedfonds. Berkhout: “Het afgelopen jaar is er 45 procent minder elektriciteit en 85 procent minder gas verbruikt dan het marktgemiddelde. De duurzame technieken en het monitoren van de prestaties betaalt zich uit. De energielasten van dit gebouw zijn zeer laag. De restvraag kopen we als Triodos zelf zo duurzaam mogelijk in.”

Rendement

Dit jaar staat nog in het teken van het verder analyseren en finetunen van de energievraag. In februari 2016 zal de Greenlease werkelijk ingaan en wordt de all-in huur die Gasterra gaat betalen voor 12 maanden ‘vastgeklikt’. Zodra de huurder minder energie gaat verbruiken dan in het contract is vastgelegd, is het voordeel toch voor Triodos. Berkhout: “Het gebouw is gefinancierd op basis van de toekomstige energiebesparingen. Door deze constructie profiteren wij als eigenaar en wordt de ‘split incentive‘ doorbroken. Het verwachte totale rendement ligt ruim boven vergelijkbare 10-jaars beleggingen en is daarmee goed te noemen.”

Taxatiewaarde

Is Berkhout tevreden met de taxatiewaarde bij oplevering? Berkhout: “Bij oplevering lag de taxatiewaarde 50 duizend euro onder de door ons bij aanvang geprognotiseerde waarde bij oplevering. Bedenk daarbij dat tussen de tijd van aankoop en van eerste taxatie na oplevering de markt zich verder negatief ontwikkeld heeft. Gezien die negatieve marktontwikkeling waren wij tevreden over de waardering bij oplevering. Ander issue is dat bij deze taxatie de ‘kosten koper’ van de eindwaarde is afgetrokken. Dit terwijl de kosten koper wel bij de aankoop in ‘cash’ zijn betaald. Op ‘cash’ basis zat hier dus nog een ‘plus’ die niet is getaxeerd.”

Afwijkingen

Maar wat gebeurt er zodra Gasterra meer of minder energie dan afgesproken gaat verbruiken? Berkhout: “Zodra in een kalenderjaar het gas – of stroomverbruik met meer dan 5 procent afwijkt van het vastgestelde basisverbruik, gaan partijen in overleg om de oorzaak te achterhalen. Zodra de huurder zich structureel afwijkend gedrag vertoont ten aanzien van het gebruik van het pand, dan wordt het basisverbruik in het kalenderjaar erop bijgesteld.”

Afspraken

De afspraken vooraf zijn volgens Berkhout net zo belangrijk als de implementatie achteraf. “Zorg ervoor dat je beiden dezelfde ambitie en intenties hebt. Maak een onderscheid tussen gebouwgebonden en gebruiksgebonden installaties. Plaats slimme tussenmeters en monitor de prestaties. En plan regelmatig overleg in tussen je vastgoedmanager en de facility manager van de gebruiker.”

Energiebuffer

Het vastgoedfonds van Triodos, met een bezettingsgraad van 97 procent, verhuurt alleen nog maar all-in. Berkhout: “Dit is niet meer dan logisch. Er is nog zoveel winst te behalen op het gebied van energie. Als we een solide business case kunnen maken voor het verder verduurzamen van het Gasterra-pand, dan zullen we dat zeker overwegen.”

Handelsmarkt

Het all-in verhuren is een eerste stap, maar de ambities van Berkhout en zijn fonds reiken verder. Er wordt op portefeuilleniveau gekeken wat voor energiebuffer deze gebouwen kunnen dragen. Berkhout: “Gebouwen zijn goed voor 30 procent van alle CO2-uitstoot wereldwijd. Daar ligt een enorm potentieel om CO2 te besparen en energie in gebouwen op te slaan. Dan worden ze een lust in plaats van een last. En dan kan Triodos Vastgoedfonds meespelen als inkoper op de energiehandelsmarkt.”

Bijna autoloos

Voor Gasterra speelt in het dagelijkse gebruik niet alleen energie een rol. Overdiep zegt enthousiast: “Er wordt minder in afgesloten kamertjes overlegd, maar in de open kantine. Ook de bestaande parkeerdruk is zeer sterk teruggedrongen. Voorheen hadden we 200 parkeerplaatsen voor onze 200 medewerkers en kwamen we altijd tekort als er bezoek kwam. Nu gaat het merendeel van het personeel met de trein, bus of (elektrische) fiets naar zijn werk. Er is weinig ruimte voor auto’s, maar des te meer ruimte voor elektrische oplaadpalen voor de fietsen. Dat gaat in de praktijk eigenlijk heel goed.”

Kerncijfers Gasterra-pand

Bouwjaar: 1986
Renovatie: 2011-2013
Oppervlakte: 5.200 m2 verhuurbaar vloeroppervlakte
Van energielabel G naar A+
Investering renovatie: ruim 5 miljoen euro
Stroomverbruik (2014): ruim 346 duizend kilowattuur
Gasverbruik (2014): 16,8 duizend kuub
Energielasten per m2 (2014): 50,3 kWh/m2/jaar en 2,5 m3 gas/m2/jaar

Filmpjes

Het project was een van de drie genomineerden voor de FGH Vastgoed Award 2014 en heeft de Gouden Kikker award in 2012 gewonnen.

Opening door de toenmalige Prins Willem-Alexander

Andere Greenleases in Nederland

Menukaart Greenlease

De Greenlease Menukaart is in opdracht van en in samenwerking met het Platform Duurzame Huisvesting en VGM NL opgesteld door de Greendesk van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle. Het is een concreet vervolg op de Leidraad Green Lease van eind 2011. De Menukaart bestaat uit de volgende onderdelen: doelstellingen, procesafspraken, financieel, inrichting, gebruik van de huurder, exploitatie van de verhuurder en het monitoren van de afspraken. Iedere eigenaar of huurder kan de Menukaart naar eigen behoeften invullen en in de praktijk brengen.

Dit artikel is als eerste artikel verschenen in de serie van drie artikelen over Green Lease. Benieuwd naar de volgende artikelen? Abonneer je op onze nieuwsbrief!