Column: ‘Warmtewet is voor verhuurders een “extra rompslompwet” ‘


Door Cees Jonker (Vastgoedbelang) – De Warmtewet is voor de gemiddelde verhuurder zeer problematisch. De administratie rompslomp is bij de gemiddelde verhuurder een jaar na het ingaan van de wet fors toegenomen. Vastgoedbelang eist van minister Kamp van Economische Zaken een oplossing voor de ontstane problemen.

“Rompslomp”

De leden van Vastgoed Belang en IVBN, grote en kleine, zijn verhuurders en geen warmteleveranciers! Zij hebben dan ook geen behoefte aan de extra administratieve lasten en een beloofd extra rendement omdat binnen de warmtewet een zeker rendement is toegestaan en dit bij de huidige prijsstelling door de ACM ook is te behalen. Voor veel kleine verhuurders is de ontstane extra administratieve druk simpelweg niet werkbaar. Een ander knelpunt is dat de wet ook geldt voor blokverwarming, waaronder gebouwgebonden installaties.

Overleg met ministerie

Vastgoedbelang maakt zich sterk voor een oplossing en heeft samen met VGM NL, IVBN en Forumvast tijdens een gesprek bij het ministerie van Economische Zaken een aantal oplossingen ingediend. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen commercieel vastgoed en woningen. We beperken ons in dit artikel tot het commercieel vastgoed.

7 argumenten tégen de Warmtewet

Naar aanleiding van het gesprek hebben Vastgoed Belang, IVBN en Forumvast een brief gestuurd naar de Vaste Kamercommissie EZ. In deze brief en hebben wij nogmaals onze belangrijkste bezwaren uiteengezet. Voor commercieel vastgoed (kantoren, winkels en bedrijfsruimten) betreft dit:

  1. Het 100 kilowatt-criterium, dat er toe leidt dat bedrijven en winkels tot wel 3000 m² worden ‘beschermd’. Huurders van commercieel vastgoed zijn noch gebonden noch kwetsbaar als er sprake is van gebouwgebonden installaties.
  2. Bij commercieel vastgoed is geen sprake van aansluiting op een warmtenet. Veelal wordt warmte geleverd via een collectieve verwarming (koeling)installatie die deel uitmaakt van het gebouw.
  3. De gebouwgebonden installatie voor de opwekking van warmte en/of koude maakt onderdeel uit van het gehuurde. De kosten van de benodigde energielevering wordt kostendekkend via de servicekosten verrekend.
  4. Voor gebouwgebonden installaties is het wel degelijk mogelijk om onderscheid te maken in levering aan kleinverbruikers en zakelijke afnemers en wordt dit onderscheid ook gemaakt. Verder zijn de verbruikers niet afhankelijk omdat, veelal in overleg met de verbruikers, gezocht wordt naar de goedkoopste energieleverancier dan wel in bulk wordt ingekocht tegen lagere tarieven. Bij geschillen kunnen de verbruikers terecht bij de kantonrechter.
  5. De Warmtewet is gebaseerd op een op gas gestookte woning; parameters zijn niet bruikbaar voor kantoor-, winkel- of bedrijfsruimte.
  6. In gebouwen met meerdere huurders is sprake van grotere en kleinere units, waardoor grotere units niet en kleinere weer wél onder de 100Kw aansluiting vallen. De indeling van die units verandert regelmatig.
  7. Warmtewet werkt averechts uit op verduurzaming vastgoed. Verduurzaming met gebouwgebonden installaties (zoals inpandige WKO-centrales) is door de Warmtewet exploitatietechnisch niet meer mogelijk. De méérinvestering in een WKO-installatie of andere duurzame en innovatieve gebouwgebonden technische installatie kan namelijk onder de Warmtewet niet worden terugverdiend.

Kritiek ACM op Warmtewet

In een recent rondetafelgesprek over de Warmtewet is uitvoerig gesproken over ‘gebonden consumenten’ die via een warmtenet van de grote energieleveranciers warmte geleverd krijgen. Tijdens dit gesprek heeft toezichthouder ACM de Tweede Kamer opgeroepen de definities en rollen in de wet te verduidelijken. “Wie is leverancier en wie is verbruiker”. Als voorbeelden worden appartementencomplexen en verzorgingstehuizen genoemd. Ook breekt de ACM een lans voor de kleine leverancier. Voor hen is het bijna onmogelijk om aan alle verplichtingen van de wet te voldoen. Gevraagd wordt om dit nog eens goed tegen het licht te houden. Tenslotte vraagt de ACM zich af of het Niet Meer Dan Anders principe in de praktijk werkt en of dit voor de langere termijn houdbaar is.

Oplossingsrichting

Vastgoedbelang vindt dat bedrijfsmatig handelende verhuurders en (niet gebonden) huurders van kantoor-, winkel- of bedrijfsruimten uitgezonderd moeten worden van de Warmtewet. Deze uitzondering zou kunnen aansluiten op de aangekondigde uitzondering van VvE’s als warmteleverancier. VvE-leden worden immers ook niet beschouwd als gebonden verbruikers.

Hoe nu verder

Positief is dat minister Kamp gevoelig is voor de ontstane problemen bij verhuurders en in een brief aan de Tweede Kamer de wet op korte termijn gaat evalueren. Vastgoed Belang en IVBN gaan binnenkort weer in gesprek met de ambtenaren van EZ over hoe onze en door de ACM geschetste problemen binnen de huidige wetswijziging op te lossen.

Cees F. Jonker is projectleider van het programma Samen Energie Besparen bij Vastgoedbelang. Vastgoed Belang is een belangenbehartiger van particuliere beleggers in vastgoed, die goed zijn voor 60% van de jaarlijkse investeringen in vastgoed (JLL 2008). Die belangenbehartiging richt zich op verbetering van het rendement, dat met name door het overheidsbeleid in de exploitatie van (zelfstandige) woningen en utiliteitsgebouwen zorgen geeft.