The Edge is ‘een computer met een dak erop’


Door: Wessel Simons

Op de Zuidas, het kloppende hart van het Nederlandse bedrijfsleven, staat The Edge; ’s werelds meest duurzame kantoorpand. Deze titel is aan het innovatieve gebouw toegekend door het Building Research Establishment (BRE) op basis van een BREEAM score van 98,36%. Op donderdag 28 en vrijdag 29 mei hebben OVG Real Estate en hoofdhuurder Deloitte het pand officieel geopend. Aan de hand van het thema ‘Digitally Driven’ toonden ze de mogelijkheden die het gebruik van data biedt om het pand o.a. duurzamer te gebruiken. Coen van Oostrom, oprichter en CEO van OVG, betitelde The Edge als een ‘computer met een dak erop’.

Open entree

Bij binnenkomst in The Edge worden we rondgeleid door Tim Sluiter, property manager bij accountancyfirma Deloitte. Bezoekers en medewerkers kunnen op een groot, transparant bord de vertrektijden van het openbaar vervoer zien. Nadat we het toegangspoortje gepasseerd zijn, komen we aan in het open en lichte atrium, dat qua uitstraling aandoet als het atrium van het TNT Express hoofdkantoor in Hoofddorp. De chique coffeebar die zich hier bevindt, is het centrale ontmoetingspunt. Kijkend naar boven kun je de medewerkers achter hun schermen zien werken. Sluiter: ‘Hier is bewust voor gekozen om als Deloitte open en transparant naar buiten te treden’.

Duurzaamste gebouw ter wereld

Sinds december vorig jaar werken in The Edge in Amsterdam 2.300 mannen en vrouwen van accountants- en adviesorganisatie Deloitte. De oude kantoren in Amsterdam en Amstelveen, waar men meer dan twintig jaar huurde, voldeden niet meer aan de moderne eisen.
In eerste instantie was de ambitie BREEAM-Excellent, maar gedurende het ontwerp – en certificeringsproces is de ambitie uitgesproken om ‘Outstanding’ te behalen. Met een score van 98,36 procent voor nieuwbouw als resultaat. De volgende maatregelen zijn hiervoor onder meer toegepast:

  • Warmte – en koudeopslag
  • Energiezuinige installaties
  • Zeer hoogwaardige isolatie (driedubbel glas)
  • Geïntegreerde PV-cellen (op de zuidgevel)
  • CO2-gestuurde ventilatie
  • Individuele regelbaarheid verlichting en temperatuur via smartphone app
  • Resultaat: de EPC-waarde is 45 procent beter dan het huidige Bouwbesluit

Wat maakt dit een speciaal kantoor om in te werken? ‘Al onze LED-lampen krijgen stroom via het lokale ethernetwerk’ vertelt Tim Sluiter. Tijdens de rondleiding worden de vele innovaties die in dit pand zijn verwerkt toegelicht. Zo kunnen medewerkers via een app het Light-over-Ethernet systeem aansturen, dat OVG Real Estate en Deloitte in samenwerking met Philips hebben ontwikkeld, en zo lokaal de verlichting en het klimaat naar wens aanpassen.

Kun je nog andere technische snufjes noemen?

Sluiter: “In het gebouw verzamelen de vele detectiesensoren veel ‘data’ over de eindgebruikers. Dit geeft op termijn meer inzicht in onze energielasten. Iedereen heeft een 3D-applicatie waarmee vergader – of stiltekamers geboekt kunnen worden. Hiermee is voor iedereen inzichtelijk waar iemand zit. Door de NFC-chip in onze bedrijfssmartphone zijn veel toepassingen mogelijk. Medewerkers mogen daarmee afrekenen, inchecken en een smart locker ermee openen. Het kan zelfs zo ver gaan dat de barista in de coffeebar weet wat je koffievoorkeuren zijn.”

Waarom is ervoor gekozen om met BREEAM-NL te certificeren?

Sluiter: “Het grote voordeel van BREEAM-NL is dat de scope veel breder is dan alleen energie. Een certificering levert in harde euro’s misschien minder op dan je investeert. Maar voor ons zijn ook de ‘softe’, niet-kwantificeerbare voordelen belangrijk. Het feit dat je je klanten en relaties in dit pand kunt ontvangen, betaalt zich op de langere termijn zakelijk gezien zeker uit.”

Wanneer kwam het besef dat ‘Outstanding’ haalbaar werd?

Sluiter: “We zaten met onze certificeringspunten al aan de top van ‘Excellent’. Met een paar substantiële investeringen lag ‘Outstanding’ binnen handbereik. Met o.a. driedubbelglas en extra zonnecellen was ‘Outstanding’ haalbaar. De zonnepanelen zijn geplaatst op het dak van de Hogeschool van Amsterdam. Binnen een straal van vijf kilometer telt dat extra dak mee in de BREEAM-punten. Soms moet je creatief zijn om je doelen te behalen.”

Hoe zijn de investeringen verdeeld?

Sluiter: “OVG Real Estate en Deloitte hebben de investeringen samen opgepakt. Alle BREEAM-credits die binnen 10 jaar worden terugverdiend, zijn betaald door Deloitte. De punten die niet binnen tien jaar worden terugverdiend, hebben we gedeeld. De totale investering voor een dergelijk nieuw gebouw loopt in de tientallen miljoenen euro’s. Het pand is vrijwel compleet verhuurd en gekocht door de Duitse belegger DEKA Immobilien.”

Filmpje op Youtube

Spreker Erik Ubels, CIO Deloitte Nederland, verzorgt in deze Youtube-film een presentatie over het project: vanaf de visie van Deloitte tot de ontwikkeling door OVG Real Estate.

Infographic

 

 

 

‘The Edge’
Kantooroppervlakte: 39.000 m2 VVO, 51.000 m2 BVO
Parkeeroppervlakte: 11.710 m2
Aantal medewerkers Deloitte Zuidas: 2.300
Certificering: BREEAM Outstanding (98,36 procent op BREEAM-schaal)Stroomverbruik: ca. 5% positief door 4.100 m2 aan zonnecellenOntwikkelaar: OVG Real Estate
Hoofdhuurders: Deloitte/AKD + Salesforce, Henkel, Edelman, Sandvik.
Eigenaar: DEKA Immobilien
Financier bouw: ABN AMRO RE Finance
Bouwbedrijf: G&S Bouw
Installaties: Deerns
Architect: PLP/Architecture

In 2016 moet meer dan de helft van alle gehuurde m2 van de achttien Deloitte-kantoren met BREEAM-In-Use zijn gecertificeerd.

Opbouw BREEAM score
Een BREEAM score is opgebouwd uit deelscores voor de verschillende duurzaamheidscategorieën. Deze categorieën hebben ieder een eigen weging: management (12%), gezondheid (15%), energie (19%), transport (8%), water (6%), materialen (12,5%), afval (7,5%), landgebruik & ecologie (10%), vervuiling (10%). Dit leidt tot een totaalscore, uitgedrukt in sterren. Outstanding staat voor vijf sterren.

Afbeelding: OVG Real Estate.