Energieneutrale brede school 40 jaar lang 30% goedkoper


Auteurs: Irma Thijssen, RVO.nl en Albert Hulshoff, AHB Consultancy.

In Culemborg vindt nu de bouw plaats van Brede School Culemborg Oost. Vanaf voorjaar 2016 zal de brede school plaats bieden aan twee PO-scholen, een buitenschoolse kinderopvang en een peuterspeelzaal. Het gebouw zal nagenoeg energieneutraal zijn (EPG 0,04) met een goed binnenklimaat (Frisse Scholen klasse A). Dergelijke gebouwkwaliteiten zijn anno 2015 niet meer uitzonderlijk. Wat wél bijzonder is, is de innovatieve wijze van financieren, waardoor de totale lasten over een exploitatieduur van 40 jaar ruim 30 procent lager zullen uitvallen dan bij een traditionele wijze van financieren. Dit maakt het duurzame gebouw nu en in de toekomst betaalbaar.

De Protestants-Christelijke basisschool Koning Willem Alexanderschool en de openbare basisschool De Kaardebol zijn nu nog ieder gehuisvest in een eigen schoolgebouw. De gebouwen dateren uit de jaren 70 van de vorige eeuw en liggen middenin een woonwijk, waardoor deze per auto moeilijk bereikbaar zijn. Het zijn beiden één-laags schoolgebouwen met oorspronkelijk 6 klaslokalen. In de loop der tijd zijn de beide schoolgebouwen meerdere keren uitgebreid. De gebouwen beschikken over nagenoeg geen mechanische ventilatie, zijn slecht geïsoleerd en hebben relatief veel buitenoppervlak. Met hoge energie- en onderhoudskosten tot gevolg.

De beide schoolbesturen, Christelijk Primair Onderwijs Betuwe & Bommelerwaard en Openbaar Primair Onderwijs Rivierenland, hadden al geruime tijd de wens voor een gerenoveerd of een nieuw schoolgebouw met een gymzaal in de directe omgeving. Om hun huisvestingwensen te verwezenlijken hebben de schoolbesturen met kinderopvang-instelling SKPC het plan opgevat om gezamenlijk een brede school te realiseren.

Huren als een Eigenaar

Daarvoor is in eerste instantie de haalbaarheid onderzocht om een bestaand schoolgebouw te renoveren en uit te breiden tot een brede en duurzame school. De gemeente Culemborg had echter, als gevolg van de financiële crisis in 2008/2009, niet de financiële ruimte om zelf te investeren in de gewenste renovatie: de gemeentelijke begroting liet dit niet toe. De renovatie en uitbreiding van de brede school impliceerde een dusdanig groot dekkingstekort dat dit de bouwplannen blokkeerde. De financiering en de investering zouden op geheel andere wijze moeten worden opgelost.

In die tijd maakte de gemeente kennis met het concept ‘Huren als een Eigenaar’ van Stichting Maatschappelijk Vastgoed (zie ook kadertekst). Berekeningen op basis van dit huurconcept wezen uit dat vervangende nieuwbouw in combinatie met private financiering zou leiden tot een aanmerkelijke besparing, zodat de gewenste brede school wel binnen de strakke budgettaire kaders van de gemeente en de schoolbesturen zou passen.

40 jaar lang lagere lasten

Voor Brede School Culemborg Oost betekent dit over een exploitatieduur van 40 jaar een besparing op de totale lasten van ruim 30 procent. Deze besparing komt deels voort uit een verlaging van de jaarlijkse exploitatielasten (energie, beheer en onderhoud) als gevolg van het energieneutraal en nagenoeg onderhoudsvrij zijn van de nieuw te bouwen brede school. En deels door het eigendom van het schoolgebouw onder te brengen in een aparte beheerstichting, waardoor het gebouw onder een gunstiger waarderingsstelsel valt. Dit resulteert in substantieel lagere kapitaallasten (rente en afschrijving) voor de gemeente.

Aparte beheerstichting opgericht

Op grond van deze uitkomsten heeft gemeente Culemborg besloten de brede school te ontwikkelen volgens het huurconcept ‘Huren als een Eigenaar’. Hiervoor is de beheerstichting ‘Stichting Accommodatiebedrijf Culemborg’ opgericht. De stichting wordt eigenaar van het gebouw en is straks verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het casco en de installaties. Triodos Bank treedt op als financier middels een hypothecaire lening aan de stichting. De instellingen gaan de brede school huren van de beheerstichting.

Gezond en duurzaam

Brede School Culemborg Oost wordt gerealiseerd op een locatie die per auto goed bereikbaar is, met voldoende parkeergelegenheid en een sporthal op loopafstand. Het wordt een zeer duurzaam gebouw van 2.696 m2 BVO met een goed binnenklimaat. Het krijgt 16 groeps-, 4 wissel- en 2 speellokalen en een peuterspeelzaal. De lokalen zijn gesitueerd rondom een centrale ontmoetingsruimte. Deze multifunctionele ruimte is met meubels flexibel in te richten en kan uitgebreid worden door beweegbare wanden naar de speellokalen.

Door de toepassing van compacte bouw krijgt het relatief weinig geveloppervlak. Dit heeft een gunstig effect op de jaarlijkse kosten voor energie en onderhoud. Het gebouw krijgt geen gasaansluiting. Verwarming en koeling zullen geschieden door middel van bodemwarmte. Het benodigde elektrische vermogen voor deze WKO-installatie wordt voor een groot deel opgewekt door middel van zonnepanelen. Hiertoe zal een groot zonnedak (700 m2) worden geplaatst op de nabijgelegen sporthal. De kosten voor het zonnedak zijn meegenomen in de totale investering van € 5,2 miljoen (€ 1.927 per m2 BVO). In dit bedrag zijn ook gelden gereserveerd voor de inrichting van het schoolplein inclusief groenvoorziening en de aanleg van een loopbrug, die het schoolplein met de sporthal verbindt.

Constante huurlasten

De totale jaarlijkse overall huurlasten gaan € 86 per m2 BVO bedragen. Deze huurlasten zijn berekend als een gemiddelde over de levensduur bij gelijkblijvend prijspeil en dekken de jaarlijkse kosten voor rente en afschrijvingen (€ 48), gebouwgebonden energie (€ 5), onderhoud (€ 11) en beheer (€ 22). De looptijd van het huurcontract is 40 jaar waarbij de huurlasten over de gehele looptijd van het huurcontract constant blijven.

De drie instellingen gaan deze huurlasten gezamenlijk betalen aan de beheerstichting. Dit doen zij door het inleggen van de MI vergoedingen. De gemeente Culemborg zal jaarlijks het resterende bedrag aanvullen.

Design & Build

Het project is aanbesteed via een Design & Build-uitvraag. Hoofdaannemer Pellikaan Bouwbedrijf met partners, waaronder DMV Architecten en landschapsarchitect bureau Kragten, heeft de opdracht gekregen om het gebouw te ontwerpen en te realiseren. Cor Slijkhuis, projectleider gemeentelijk vastgoed van de gemeente Culemborg over het gekozen aanbestedingstraject: ‘Het is alsof je een volledig ingericht huis koopt inclusief tuin. Als de voorbereidingen voor de aanbesteding eenmaal zijn afgerond, heb je er bij wijze van spreken geen omkijken meer naar.’ Een dergelijk traject vergt volgens hem wel een grondige voorbereiding en veel specifieke kennis, met name op financieel en juridisch gebied. Slijkhuis: ‘Deze expertise moet je allemaal wel in huis hebben of halen. Het opzetten van een beheerstichting met alle onderliggende contracten en het vormgeven van een dergelijke aanbesteding doe je niet in een achternamiddag. Maar de Brede School Culemborg Oost bewijst dat het met goede begeleiding kan.’ En op de vraag of hij het proces nu weer zo zou insteken zegt hij: ‘Met de kennis van nu zou ik het weer zo doen. Voor dezelfde kosten krijg je veel meer school dan bij een traditionele wijze van aanbesteden en financieren!’

Afbeelding1

Collin Stolwijk, D66 wethouder onderwijs gemeente Culemborg: ‘De Brede School Culemborg Oost is eerst en vooral een samenwerkingsconcept tussen partners. Gericht op talentontwikkeling van de kinderen. Het gebouw is een uitvloeisel van deze samenwerking en maakt realisatie van het brede school-concept mogelijk. Het is mooi te zien hoe zo’n gebouw uit de grond komt na al dat voorbereidende werk. De samenwerking krijgt zo ook zichtbaar vorm. Het wordt een mooi gebouw, met een bijzonder energieconcept op een mooie plek in de stad. Het biedt daarmee prima voorwaarden voor een verdere uitbouw van de samenwerking tussen de verschillende partijen. In het belang van de kinderen.’

Duurzame prestaties

  • Frisse Scholen klasse A (binnenlucht klasse B)
  • EPG 0,04
  • Geen gebruik van fossiele brandstoffen (geen gas aansluiting)
  • GPR score gemiddeld 8,5
  • Compact gebouw met veel bouwmassa, hierdoor een hoog accumulerend vermogen
  • Dichte gebouwschil met Rc = 5 m2 K/W
  • Luchtdicht gebouwd
  • Oriëntatie op het zuiden
  • PV-cellen ruim 700 m2 op de naast gelegen sporthal
  • CO2-gehalte per ruimte bewaakt
  • Luchtwarmtepompen en een WKO-installatie geschakeld met een warmtepomp
  • LED-verlichting met daglichtschakeling en aanwezigheidsdetectie

Jack Hazen, commercieel directeur van Pellikaan Bouwbedrijf: ‘Naast de innovatieve aanbesteding op basis van Design en Build werd er tijdens het aanbestedingstraject middels dialoogronden veel aandacht aan de gebruikers gegeven. Zij konden tijdens dit traject hun mening over het ontwerp geven zodat er tenslotte bij de aanbieding een gebouw op maat geleverd kon worden. In de DO-fase zijn de puntjes op de i gezet waardoor er een gebouw wordt gerealiseerd dat voor ieder op maat is afgestemd. Door slimme planningen en ontwerptechnieken volgens de lean filosofie zijn de bouwwerkzaamheden tijdig gestart en zitten we goed op schema in de realisatiefase.’

Huren als een Eigenaar

Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV) is een landelijk opererende corporatie voor onderwijshuisvesting en gemeentelijke accommodaties. Met het innovatieve concept ‘Huren als een Eigenaar’ biedt SMV huisvesting op maat en treedt op als verhuurder. Ook overname van bestaande gemeentelijk vastgoedportefeuilles is mogelijk.

Het concept ‘Huren als een Eigenaar’ is toepasbaar voor PO- en VO-scholen. SMV investeert in onderwijshuisvesting. Het huurconcept voorziet in ROZ-huurovereenkomsten met de scholen, waarbij voor gemeenten een beperkte rol is weggelegd. SMV werkt binnen de bestaande bekostigingsnormen (de MI-vergoeding) en verhuurt en exploiteert zonder winstoogmerk. De financieringen kennen lage rentetarieven en risico’s van renovatie en onderhoud worden weggenomen. SMV ontwikkelt in samenwerking met het schoolbestuur en/of de gemeente onderwijshuisvesting op maat met een duurzame kwaliteit. Het Programma van Eisen Frisse Scholen van RVO.nl is daarbij de standaard.

Voordelen voor de onderwijsinstelling: nieuwbouw en renovaties komen weer binnen bereik, onder andere doordat exploitatielasten drastisch worden gereduceerd. Dit komt onder meer door de gunstige financiering op de kapitaalmarkt. En de overall huurlasten blijven vrijwel constant over de gehele looptijd van het huurcontract. Kwalitatieve huisvesting is gewaarborgd zodat onderwijsinstellingen zich kunnen richten op kerntaken.

Voordelen voor de gemeente: De gemeente hoeft niet te investeren. Tevens zijn de jaarlijkse lasten gedurende de gehele exploitatieduur gegarandeerd lager dan bij de traditionele eigendomsverhoudingen. De gemeente blijft dus voldoen aan haar wettelijke zorgplicht zonder zorgen over de realisatie van de huisvesting.

In Culemborg treedt SMV niet op als verhuurder maar is het eigendom ondergebracht in een gemeentelijke stichting (verbonden partij), die de school in opdracht van de gemeente verhuurt.

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) ondersteunt in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het Nationaal Energieakkoord, en faciliteert ondermeer de verduurzaming van scholen.

Meer informatie

Stichting Maatschappelijk Vastgoed – www.mvastgoed.nl

Programma van Eisen Frisse Scholen 2015 (RVO.nl publicatie) – www.rvo.nl/frissescholen