Slim onderhoud leidt tot waardecreatie


Foto: Arie Kraaijenoord (Technisch Property Manager, World Trade Center Schiphol Airport)

RVO.nl heeft bij negen projecten opdrachtgevers, uitvoerende partijen of eindgebruikers geïnterviewd. De interviews tonen aan dat met moed, doorzettingsvermogen en samenwerking een enorme slag gemaakt kan worden voor de verduurzaming van gebouwen waar zowel de opdrachtgever, gebruiker als aannemer structureel baat bij hebben. Win-win-win dus. Openhartig vertellen de geïnterviewden waarom ze gekozen hebben voor een energieprestatiecontract en wat hun dat heeft opgeleverd. Deze negen fantastische voorbeelden – met successen én knelpunten inspireren. Vandaag het praktijkverhaal over:

  • WTC Schiphol
  • Gebaseerd op een evaluatie uitgevoerd door ECN in het kader van Transparense-project. Hieraan namen deel: Arie Kraaijenoord (Technisch Property Manager, World Trade Center Schiphol Airport); Ed Rooijakkers (Halmos Adviseurs); Jan Ewout Scholten (Business Development, Cofely) en Ruud Schreuder (Serviceleider Utiliteit, Cofely).

WTC Schiphol had een nieuw onderhoudscontract nodig en zag kans om het onderhoud en beheer te verduurzamen. Uitgangspunt van het prestatiecontract is dat slim onderhoud geen kostenpost is maar juist leidt tot waardecreatie. Het energieverbruik is significant verlaagd door het verbeteren van  het functioneren van de bestaande installaties. Hoog comfort voor gebruikers is daarbij een belangrijke voorwaarde.

Top kantoorruimte in hoogste marktsegment

WTC Schiphol Airport is één van de meest exclusieve kantoorgebouwen in Nederland en heeft een directe overdekte verbinding met de terminal van de luchthaven, Schiphol Plaza en het NS treinstation. In het WTC zijn bedrijven gevestigd die actief zijn in de financiële dienstverlening, internationale (hoofd)kantoren en in de luchtvaartsector. World Trade Center Schiphol Airport is een gezamenlijke belegging van Schiphol Real Estate, de vastgoeddochter van Schiphol Group, en het CBRE Dutch Office Fund, een niet-beurs genoteerd vastgoedfonds van CBRE Global Investors.

Eerste contract in Nederland volgens ISSO ‘Duurzaam Beheer en Onderhoud’

Voor het nieuwe onderhoudscontract, organiseerde WTC Schiphol een aanbesteding. Cofely won de aanbesteding en monitort, beheert en onderhoudt de installaties sinds 2014 met als doel energie- en efficiencywinst te behalen met behoud van comfort. Het is het eerste onderhoudscontract in Nederland volgens de normering van de ISSO publicatiereeks ‘Duurzaam Beheer en Onderhoud’. Bij de totstandkoming van deze onderhoudsovereenkomst is het WTC Schiphol Airport geadviseerd en begeleid door Halmos Adviseurs. Met het onderhoudscontract geeft WTC Schiphol invulling aan haar duurzaamheidsambities.

Goede oplossingen vergen tijd en overleg

waardecreatieWat waren de belangrijkste barrières voor dit project? Arie Kraaijenoord: “We wilden een flexibel contract dat alle partijen uitdaagt. We vinden duurzaam onderhoud belangrijk omdat dit voor onze huurders alsmede voor beide eigenaren waardevol is. Het is lastig om de prestatie-eisen te formuleren op het gebied van gegarandeerde besparing en comfort. Je moet de tijd nemen om hier samen over te discussiëren om zo de juiste oplossing te kiezen. Dat is gelukt. Het project was zowel voor ons als opdrachtgever als voor de aannemer een pilot. Na de selectie van Cofely, namen we een jaar om in co-productie het project te definiëren. Pas toen alles helder was, is het contract getekend. Zo voorkom je dat je voor verrassingen komt te staan.”

Ed Rooijakkers vult aan: “In het contract staan doelen die conflicterend kunnen zijn met elkaar: energiebesparing en comfort. Dat is een uitdaging. Daarom laten we beide doelen apart monitoren met behulp van de methode ‘Retro-commissioning’, dat werkt goed.”

Wederzijds vertrouwen vormt sterke basis

Ruud Schreuder: “Wederzijds vertrouwen is cruciaal voor energieprestatiecontracten. Gelukkig was dit vertrouwen er al omdat de marktpartijen elkaar goed kenden van het vorige onderhoudscontract voor WTC Schiphol Airport. Ook is het belangrijk dat je elkaars risico’s goed kunt inschatten. Bilaterale onderhandelingsrondes leiden tot het benodigde inzicht. Daar moet je de tijd voor nemen. Je moet niet meteen alles in beton gieten, dat is vragen om problemen. Neem altijd een periode om aannames te toetsen en te onderzoeken welke gegarandeerde prestaties realistisch zijn. Zo voorkom je juridisch geharrewar in latere fasen.”

Standaardisatie van meetmethoden is wenselijk

Hoe worden de energieprestaties gegarandeerd? Jan Ewout Scholten: “In de annex van het contract staat de methode beschreven en de belangrijkste voorwaarden en parameters. Bij de start van het project bepaalden we de ‘baseline’ voor het energieverbruik. Aan het einde van het eerste jaar maten we de ‘performance line’. Zodoende kunnen we de prestatie bepalen. Daarnaast rapporteren we maandelijks over het energieverbruik en het comfort niveau. Door de  complexiteit van de energiebijlagen van het contract was betrokkenheid van experts cruciaal. Het werken met een gestandaardiseerde en geaccepteerde methode, zou dit proces vergemakkelijken. Dat is een les voor volgende projecten.”

Prestatiecontracten vergen andere expertise en organisatie

Welke lessen hebben jullie nog meer geleerd? Ruud Schreuder: “Het is van belang dat de medewerkers veel kennis hebben van energiemanagement en monitoring. Daarom maakten we speciaal voor dit project een implementatieplan en een training. Ook coachen experts de betrokken medewerkers. We ontwikkelden specifieke methoden om het energieverbruik, het comfortniveau, de besparing en de installatieprestaties te meten. Daarnaast  ontwikkelden we speciale software tools voor dit project. Doordat het vereiste kennis- en vaardighedenniveau voor dit type project hoger is dan bij conventionele projecten, was er ook een andere organisatiestructuur nodig. Normaliter ligt het accent op accountmanagement en op projectmanagement verricht door lager opgeleid personeel. Nu zijn er ondersteunende specialisten nodig voor het projectmanagement en moeten medewerkers strikt nieuwe onderhoudsvoorschriften volgen. We hebben de taakomschrijvingen en organisatiestructuur voor het project hiervoor aangepast. Het is dus ook na de start zeker geen ‘business as usual’. Maar het resultaat mag er zijn!”

Projectkenmerken
Naam: WTC Schiphol
Plaats: Schiphol, Haarlemmermeer
Gebouw: Kantoren
Sector: Commercieel vastgoed
Type: Verduurzaming, beheer en onderhoud
Oplevering: 2014
Betrokken partijen prestatiecontract
Opdrachtgever: World Trade Center Schiphol Airport
Opdrachtnemer: Cofely
Financier: Geen investeringen, bestaande installaties
Adviseur: Halmos Adviseurs
Kenmerken van het prestatiecontract
Op welke onderdelen heeft het Prestatiecontract betrekking? Duurzaamheid en onderhoud. De extra onderhoudskosten worden betaald uit de gegarandeerde energiebesparing.

– Energie

– Comfort

– Onderhoud en beheer van alle installaties

Beoogde jaarlijkse besparing: Jaarlijks 15% energiebesparing ten opzicht van het jaar voorafgaande aan dit contract. Verlaging CO2- uitstoot van 8%. Gegarandeerde kostenbesparing 100.000 euro per jaar, gerealiseerd: 120.o00 per jaar
Contractwaarde: Niet gepubliceerd
Contract duur: 5 jaar
Technische details: Besparingspotentieel vastgesteld middels de Energy Navigator
Contactgegevens voor meer informatie
Bedrijf: Halmos Adviseurs
Naam: Ed Rooijakkers
Telefoonnummer: 06-653167175
Emailadres: er@halmos.nl
Website: www.halmos.nl
Bedrijf: Cofely
Naam: Jan Ewout Scholten (Business Development & Innovation)
Telefoonnummer: 06-19295018
Emailadres: janewout.scholten@engie.com
Website: www.engie.nl