Blog: Miljardeninvestering in maatschappelijk vastgoed nodig


Selina Roskam, beleidsmedewerker bij het Ministerie van BZK, blogt over de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. ‘Investeren in maatschappelijk vastgoed is ook investeren in kinderen, pubers en jongvolwassenen, ouderen, zorgbehoevenden, cultureel erfgoed en onze veiligheid.’ 

Dit artikel verscheen eerder op duurzaamgebouwd.nl

Het is een kop die ik zo uit de krant plukte en waarbij ik ProRail verving voor maatschappelijk vastgoed. Maar toch sla ik niet de plank mis met deze kop. Ik zal uitleggen waarom.

De aanleiding van de kop van de NOS ‘ProRail pleit bij informateur voor miljardeninvestering in spoor’ was een brief die de directie van ProRail stuurde, naast vele anderen, aan de informateur Hamer om het onderwerp mobiliteit onder de aandacht te brengen, met goede argumenten: aanleg en onderhoud, grotere bereikbaarheid in combinatie met meer woningbouw en verduurzaming.

Nu de link met maatschappelijk vastgoed. Sinds 1 mei werk ik bij BZK, nog steeds op het onderwerp Energietransitie en Utiliteitsbouw. Mijn inwerktijd bestond uit heel veel kennismakingsgesprekken en ondertussen werken aan de fiches die, op verzoek, formateurs kunnen gebruiken bij de gesprekken over het verduurzamen van de gebouwde omgeving.

Er was al veel voorwerk gedaan door de collega’s van VWS, OCW, JenV, Defensie, EZK en BZK toen ik 1 mei startte, maar de totale rekensom moest nog even gecheckt worden. Ik telde alles bij elkaar op en kwam inderdaad op miljarden extra investeringen voor 4 jaar voor de versnelling van het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed: rijksvastgoed, gemeentelijk vastgoed, onderwijs, zorg en monumenten.

Ik schrok me een hoedje. Dat kon toch niet waar zijn? Maar door na te vragen, door de sectorale routekaarten nog eens na te lezen en ook het onderzoek van HEVO te bestuderen (zie link onderin), kon ik niets anders doen dan dit beamen: het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed om aan de duurzame doelstellingen te voldoen, kost gewoon veel geld en is niet zomaar te bekostigen uit de huidige budgetten.

Die huisvestingsbudgetten zijn vaak (net) voldoende voor het instandhouden van het vastgoed, het betalen van de energierekening en wat dagelijks onderhoud. Maar je moet niet vergeten dat in vastgoed met een maatschappelijke functie juist maatschappelijke taken uitgevoerd worden: onderwijs geven, zorg verlenen, paspoorten uitgeven, sport bedrijven, kunst beschikbaar stellen, het land verdedigen. En natuurlijk ervoor zorgen dat ik, met al die andere ambtenaren, efficiënt mijn taak kan uitvoeren. Dus investeren in maatschappelijk vastgoed is ook investeren in kinderen, pubers en jongvolwassenen, ouderen, zorgbehoevenden, cultureel erfgoed en onze veiligheid.

Wat vanuit financieel oogpunt belangrijk is, is dat je in maatregelen investeert met een kostenoptimaal niveau, zoals dat vanuit de EU wordt meegegeven. En die richting hebben de sectoren meegekregen voor de sectorale routekaarten en gebruiken we voor de eindnorm utiliteitsbouw.

Brieven en andere signalen

Niet alleen ProRail schreef een brief, ook de PO-Raad deed dat. Er is 1,8 miljard euro per jaar nodig voor beter primair onderwijs, waarvan ruim 700 miljoen voor duurzame onderwijshuisvesting. En die rekensom was al voorbereid in het hele traject van de sectorale routekaarten.

De Inspectie van Defensie in hun jaarrapportage over de erbarmelijke staat van het vastgoed bij Defensie. Dit valt onder het kopje Infrastructuur. Gelukkig komt er een Strategisch vastgoedplan aan. Ook dat leidde tot een gefundeerde onderbouwing van een claim voor meer geld.

ABN AMRO cijferde voor dat het verduurzamen van zorgvastgoed, zonder ziekenhuizen, totaal 8 miljard euro kost, jaarlijks ruim 400 miljoen euro. Green deal Zorg partners kwamen iets lager uit voor ziekenhuizen en zorg, maar samen ook boven 300 miljoen per jaar.

Een studiegroep van ambtenaren adviseerde verder nog om een fonds voor maatschappelijk vastgoed (optie 43 in de pdf) op te zetten, om dichterbij de de 55% CO2 besparingsdoelen in het kader van de EU Green deal te komen.

Als je het bij elkaar optelt, kom je echt wel tot miljarden voor één kabinetsperiode van vier jaar.

Mensen die mij afgelopen tijd al eens in een webinar gehoord hebben, weten dit al: de Europese Renovation Wave komt eraan en ‘public buildings’ worden een prioriteit! Dat is niet morgen geregeld, maar wel binnen drie of vier jaar. Zoveel tijd hebben de lidstaten tenslotte om EU directives om te zetten in nationale wet- en regelgeving. En die EU richtlijnen, EBD, EED en RED, worden op dit moment in lijn gebracht met het voorgenomen beleid in de EU Green deal.

Lastig: de staat van het vastgoed

Wat ik zelf bij de financiering van verduurzaming een ingewikkeld onderwerp vind, zijn twee zaken: achterstallig onderhoud en het natuurlijk moment.

Achterstallig onderhoud

Wanneer gebouwen jarenlang verwaarloosd zijn – denk aan scholen, zorginstellingen, defensiekazernes – is de opgave om de verouderde voorraad te verduurzamen een hele grote. Je komt van ver en moet veel investeren om het tochtvrij, comfortabel warm en gezond fris te maken, zonder energieverbruik dat heel hoog is. Als je dan gaat uitrekenen wat verduurzaming kost, is dat dus bijna niet los te zien van het inhalen van het achterstallig onderhoud.

Aan de andere kant kun je met een bepaalde hoeveelheid euro’s wel heel veel bereiken, in tegenstelling tot investeren in gebouwen die 10 jaar oud zijn, die ook die bepaalde hoeveelheid investering nodig hebben, maar dan absoluut gezien minder energiebesparing opleveren. Het is dus een optie om met slechte gebouwen, de G en de F labels, te beginnen. Het ingewikkelde zit in het feit of je deze eigenaren nog financieel tegemoet wil komen.

Natuurlijk moment

Wanneer gebouwen niet meer aan de eisen van nu voldoen, wil je het renoveren. Het natuurlijke moment staat voor de deur. Een geweldig moment om verduurzaming mee te nemen. Maar hoe bereken je dat dan hoeveel je kan toewijzen aan verduurzaming? Zijn het alleen de meerkosten van de duurzame maatregel ten opzichte van de conventionele maatregel, of neem je de gehele warmtepomp/glas+kozijn/gevel/vloer mee als duurzame investering?

Wat in ieder geval helpt, is om het inzichtelijk te maken. Denk aan de onderhoudsplanning, maar vooral ook aan een portefeuilleroutekaart met investeringsstrategie, planning en inkoopstrategie.

En voor scholen: maak een integraal huisvestingsplan. Hoe het moet, staat mooi beschreven in het IBO over onderwijshuisvesting. Kennis die je daaruit haalt, kun je wellicht ook voor andere sectoren gebruiken.

Lastig: hoe meet je de andere opgaven?

Het investeren in maatschappelijk vastgoed levert ook weer op. Denk aan een mooi sportcomplex dat meer mensen verleid om te gaan sporten en daarmee gezonder worden, de frisse en gezonde school waar kinderen vanzelfsprekend beter presteren of zorgomgevingen die meewerken aan je herstel. Deze meerwaarden worden nooit meegenomen in de rekensommen.

De andere opgaven, zoals klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen, leveren geen energiebesparing op, maar verlagen de kosten van schade op lange termijn. Denk aan biodiversiteitsverlies voor de lange termijn en voor korte termijn als het water van heftige regenbuien beter door gebouwen opgevangen worden en niet de kelders instroomt. Maatschappelijke meerwaarde en het voorkomen van schade worden dus niet in de rekensommen van het maatschappelijk vastgoed meegenomen.

Start nu met CO2-reductie

De oproep aan alle eigenaren met vastgoed is: zorg voor een toekomstbestendig beeld op je vastgoed.

  • Breng in kaart hoe je vastgoed er nu uit ziet, inclusief energieverbruik
  • Bedenk hoe je vastgoed er in de toekomst uit moet zien qua functionaliteit en wellicht ook qua energievoorziening; check de transitievisie warmte voor jouw wijk(en)
  • Maak een plan welk vastgoed je gaat verduurzamen en hoe je het vastgoed gaat verduurzamen; dit kan in een portefeuilleroutekaart of Duurzame meerjarenonderhoudsplanning
  • Zoek uit hoeveel het kost en welke financieel arrangement geschikt is ( met je financiële afdeling samen)
  • Geef aan wat de maatschappelijke meerwaarde van je plan is
  • Zoek een uitvoerder die dit kan door de inkoopstrategie te formuleren (met je inkoopafdeling)
  • En ga aan de slag!

Meer info

Geschreven door Selina Roskam, beleidsmedewerker bij Ministerie van BZK

Bron: Duurzaam Gebouwd