17 mei 2013
Door Michel Baars - De overgang van lineair naar circulair denken is misschien wel een van de meest interessante ontwikkelingen binnen de gebouwde omgeving. Want wat gebeurt er als gebouwen niet alleen grondstoffen gebruiken, maar ze ook opleveren? De bestaande gebouwenvoorraad brengt zo geld op. En dat biedt verschillende betrokkenen in de keten nieuwe verdienmodellen.
Gebouwen als grondstofleverancier
De afgelopen jaren verschoof het overschot in de gebouwde omgeving van vraag naar aanbod. Het gevolg: leegstand en gebouwen die geld kosten in plaats van op te leveren. Slimme vastgoedeigenaren weten dit om te zetten in een kans. Zij benutten hun gebouwen door aan te sluiten bij de wensen van de omgeving en de economische ontwikkelingen. Bij renovatie en transformatie maken zij het interieur, de installaties en de buitenste schil zo dat we de grondstoffen na de gebruiksduur opnieuw kunnen toepassen. Bestaande gebouwen zijn dan niet alleen gemakkelijk aan te passen in de toekomst, ze leveren ook de nodige schaarse grondstoffen – en dus geld – op.
Wat levert het nú op?
Hoogwaardig hergebruik is geen kwestie van enkel een betere toekomstwaarde. Juist ook nu liggen er kansen in het vastgoed dat we renoveren, transformeren of zelfs slopen. Hoewel dit vastgoed nog niet ontworpen is met de gedachte zoveel mogelijk waardevolle grondstoffen op te brengen, is een groot deel van het toegepaste bouwmateriaal nu al geschikt voor hoogwaardig hergebruik. Om te bepalen wat de mogelijkheden zijn, is uiteraard wel een goede inventarisatie van de aanwezige grondstoffen nodig. Samenwerken speelt hierin een cruciale rol.
De eerste stappen zijn gezet
Een aantal voorlopers werken al op deze manier. Neem Rotterdam Cirkelstad. Een project waar verschillende ketenpartijen de principes van circulair denken al toepassen. Producenten, ingenieurs, uitvoerders en een woningcorporatie werken in concrete sloop- en renovatieprojecten samen om zoveel mogelijk de kringloop te sluiten. Vaak kan dat kostenneutraal en soms levert dit zelfs al geld op. En dat zonder stagnatie van het proces.
Zelf aan de slag?
Wie graag meer hoort over de kansen van hoogwaardig hergebruik is van harte welkom op het Bouwcampus Duurzaamheidscongres 2013. De masterclass Hoogwaardig Hergebruik van grondstoffen is een uitgelezen kans om kennis te delen over dit onderwerp. Van duurzaam slopen en renoveren tot het sluiten van kringlopen en hoogwaardig ontwerpen. En met een praktische insteek. Zie ik u dan?
Video Rotterdam Cirkelstad
Michel Baars is bedrijfsdirecteur en adviseur bij ingenieurs - en adviesbureau Search. Hij is eindverantwoordelijk voor de conceptontwikkeling, advisering en realisatie van duurzame (her)ontwikkeling en bouw-, sloop- en renovatieprojecten. Op het Bouwcampus Duurzaamheidscongres 2013 verzorgt hij één van de masterclasses.
Bron: SBR
Foto: Rotterd...
17 mei 2013
De huidige vastgoeddip op de kantorenmarkt zal nog tot 2014. Na 2014 moet er een kentering komen, in navolging van algemeen economisch herstel. De dip duurt nog voort. Er zijn 21 procent minder kantoren verhuurd. De redenen hiervoor zijn Het Nieuwe Werken, overcapaciteit op de markt en de algehele economische crisis. Dit zegt de ABN AMRO in haar periodieke rapport 'Visie op Sectoren'. In het rapport geeft de staatsbank haar visie op o.a. de bouw – en vastgoedsector. De bevindingen over het commerciële vastgoedbeleggingen vatten we hier samen.
Vastgoedrendement
ABN AMRO onderkent ook dat, na inflatie, beleggingen in vastgoed in 2012 een negatief rendement van -1,6 procent op heeft geleverd. Eerder wees de IPD op een negatief rendement van 1,7 procent na inflatie, dus daar komt zo goed als overeen. Het indirecte rendement van kantoren daalde in 2012 met 8,8 procent, voornamelijk door de grootschalige leegstand in sommige kantoorgebieden. ABN AMRO schat de leegstand op 14,6 procent. Bekijk de onderstaande grafiek (bron: IPD/ROZ).
Beleggingsvolume verdampt na crisis
Het totale beleggingsvolume was in 2012 4,3 miljard euro. Ter vergelijking: dit was in 2007, voor de crisis, nog 11 miljard euro.
ABN AMRO verwacht dat het indirecte rendement onder druk blijft staan in 2013 en 2014. De sleutel tot herstel zit in aantrekkende gebruikersmarkten op basis van het economische herstel in 2014. Bekijk de onderstaande grafiek (bron: Jones Lang LaSalle)
21 procent minder verhuur
In 2012 is – logischerwijs – het aanbod en de opname van kantoorruimte afgenomen. Zo is de opname, de verhuur, met maar liefst 21 procent gedaald. Het aanbod daalde met slechts 3 procent. ABN AMRO voert Het Nieuwe Werken, overcapaciteit in de markt en de economische crisis aan als redenen waarom er geen vraag is naar kantoren. De opname van bedrijfsruimten daalde in 2012 sterker dan het aanbod, maar het verschil is minder groot dan bij de kantoormarkt. Bedrijfsruimten lijken te profiteren van de populariteit van online winkelen. Hierdoor is meer opslagruimte nodig. Bekijk de onderstaande tabel (bron: Dynamis / DTZ Zadelhoff).
Download 'Visie op Sectoren'
Lees of download hieronder het complete rapport ‘Visie op Sectoren’.
Bro...
16 mei 2013
Dinsdag 4 juni t/m donderdag 6 juni vindt weer de vastgoedbeurs PROVADA plaats, het jaarlijkse ‘meeting point’ voor de vastgoedprofessional. De komende weken zullen we enkele interessante bijeenkomsten eruit lichten. Met duurzaamheid als uitgangspunt.
BREEAM en brandveiligheid
Dinsdag 4 juni tussen 15.30 en 17.30 uur vindt de bijeenkomst 'Hoe BREEAM en Brandveiligheid bijdragen aan een duurzaam gebouw' plaats. Organisator is ingenieursbureau DGMR. Locatie: het DGBC Plein.
Programma
Het programma bestaat uit de volgende onderdelen:
1) BREEAM - werk in uitvoering (‘Outstanding’ Projecten) - door Mirjam Peters
Momenteel is voor twee gebouwen een ontwerpcerticaat Outstanding uitgereikt. Van beide gebouwen is DGMR de assessor geweest. Welke ervaring is opgedaan met deze gebouwen? Wat is mogelijk en haalbaar en wat niet? Tips en aandachtspunten. Het betreft een kantoorgebouw voor Deloitte/AKD aan de Zuidas in Amsterdam (zie foto en case hieronder) en een bedrijfsgebouw met industrie voor in Maassluis. (Onder voorbehoud: ervaringen van Triodos in Driebergen, waarvoor ook het niveau BREEAM Outstanding wordt overwogen. DGMR als expert.)
2) Wonen in kantoren, werkt dat? - door: Gertjan Verbaan
Meer informatie volgt..
3) Flexibiliteit in brandveiligheid maakt meervoudig gebruik mogelijk - door Ronald Oldengarm
Brandveiligheidsvoorzieningen, zoals brandscheidingen en sprinklerinstallaties, kunnen belemmeringen vormen voor het flexibel gebruiken en inrichten van een gebouw. Wat zijn de mogelijkheden in een nieuw te ontwikkelen gebouw en wat zijn de uitdagingen in een bestaand gebouw om het gebouw toekomstbestendig brandveilig te maken en te houden?
Platform Duurzame Huisvesting
Platform Duurzame Huisvesting zelf heeft ook een mooi programma samengesteld onder de noemer ‘De groene dialoog tussen verhuurder en huurders’. Het programma vindt woensdag 5 juni plaats van 10.30 tot 12.30 uur op het Dutch Green Building Council Plein.
Case Deloitte/AKD
Lees hier de case over het nieuwe duurzame pand van Deloitte/AKD op de Zuidas: ‘Accountant wil duurzaamste pand op de Zuidas’.
Bro...
15 mei 2013
De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) is een vereniging voor alle bedrijven die zich bezighouden met winkelcentra. NRW heeft meer dan 600 leden uit ruim 250 bedrijven en organisaties actief in de retail, vastgoed, consultancy en publieke sector. Platform Duurzame Huisvesting sprak met de kersverse directeur Brigit Gerritse: “We zijn echt geen borrelclub”.
U bent net een paar maanden directeur bij NRW. Waar gaat u zich sterk voor maken?
Gerritse: “We zijn een kennisplatform en willen de kennisdeling onder onze leden activeren. Netwerken is voor onze leden heel belangrijk maar we zijn echt geen borrelclub. Onze leden zoeken, juist in deze crisistijd, de samenwerking met elkaar. Ik zou graag nog meer stimuleren dat onze leden ervaringen met elkaar delen. Om zo samen een toekomstbestendig winkellandschap te creëren waar we allemaal trots op zijn”.
Hoe ziet uw ideale winkellandschap eruit?
Gerritse: “Daar vraag je me wat (stilte). Ik verwacht dat de verschillen tussen winkelcentra in de stad en op het platteland zullen gaan toenemen. In kleinere dorpen en gemeenten zullen meer specialistische winkels, echte pareltjes, gaan ontstaan. In de grote steden zullen zich meer internationale ketens met allure gaan vestigen, zoals je nu al ziet gebeuren. Een ideaal winkellandschap vraagt lokaal maatwerk”.
Veel retailers hebben het moeilijk, onder meer vanwege een laag consumentenvertrouwen. Hoe moet de retailer daarmee omgaan?
Gerritse: “Never waste a good crisis. Ik verwacht dat er een nieuw type ondernemer zal opstaan in deze moeilijkere tijden. Het wordt nog belangrijker om mee te denken met de klant, in te springen op zijn behoeften en echt te adviseren. Klantenbinding gaat nog (veel) belangrijker worden”.
Steeds meer winkels moeten sluiten, met leegstand tot gevolg…
Gerritse: “Ja, de bouwwoede heeft nog een tijdje doorgedenderd, terwijl er al tekenen waren dat er leegstand zou ontstaan. Toch blijft er ook in de toekomst vraag naar nieuwbouw. Er is bijvoorbeeld nog steeds vraag naar grotere winkelunits omdat de kleine winkelpanden in de historische binnensteden vaak niet voldoen aan de vraag van de huurder. Maar het geringe consumentenvertrouwen, de vergrijzing en leegstand die nu aan het ontstaan is heeft zeker geleid tot een pas op de plaats binnen de sector”.
Webshops slokken steeds meer marktaandeel op. Online concepten zoals Zalando zijn razend populair. Hoe kijkt u daar tegenaan?
Gerritse: “Klopt, maar de groei van online verkoop is aan het afvlakken. Uit onderzoek blijkt dat winkels met een webshop én een fysieke winkel de meeste omzet genereren. Dat pleit dus erg voor een combinatie van beiden. Ik verwacht niet dat alle schoenenwinkels door Zalando gaan verdwijnen. Winkelen blijft emotie. Al slenterend door de stad kun je verrast worden. Ik kom graag in boekenwinkels en kom zelf meestal met meer boeken thuis dan gepland. Dat komt ook door een goede verkoper die service biedt en zegt: houdt u van dit boek? Heeft u dat en dat boek al gelezen? Winkels zullen niet verdwijnen, mits ze zich blijven vernieuwen”.
Het Platform Duurzame Huisvesting, waar jullie ook lid van zijn, lanceerde onlangs de Energiekaart, een instrument om energiebesparing in de retail te stimuleren. Wat vindt u daarvan?
Gerritse: “De Energiekaart is een heel praktisch en concreet hulpmiddel. Met de Energiekaart in de hand komen de eigenaar en de huurder gemakkelijk met elkaar in gesprek over duurzaamheid en kunnen ze hun plannen in de praktijk brengen. We merken ook onder onze leden een groeiende behoefte naar dit soort instrumenten”.
Energiebesparing kan op gespannen voet staan met de omzet. Veel winkels houden bewust hun deur open om klanten te lokken. Wat is uw mening hierover?
Gerritse: “Ja, je ziet dat winkeliers elkaars gedrag daarin overnemen. Maar er zijn ook winkeliers die hun winkel dichthouden en een vriendelijk briefje ophangen waarop ze uitleggen waarom. Dat vindt de consument juist vaak sympathiek waardoor er geen negatief effect op de omzet is. Ik ben heel benieuwd welk effect een energielabel achter de ramen en op de toonbank heeft. Wat gaat de consument daarvan vinden? Mogelijk dat deze de winkelier gaat aanspreken op zijn gedrag als de winkelier een ongunstig label moet laten zien”.
Gaan klanten dan een winkel mijden met een slecht energielabel?
Gerritse: “Misschien niet, maar als de gehele winkelstraat een net A of B energielabel bij de deur heeft hangen een eentje niet, dan heb je toch iets uit te leggen op een gegeven moment. Dat zou een goede aanleiding voor de winkelier kunnen zijn om met de verhuurder in gesprek te gaan om te kijken hoe ze samen het energielabel kunnen verbeteren”.
Hoe kijkt u tegen de Menukaart Greenlease aan?
Gerritse: “Dat vind ik een prachtig onderwerp voor NRW, waarin we onze rol als kennispartner kunnen vervullen. Juist omdat we alle sectoren vertegenwoordigen kunnen wij actief er aan bijdragen om deze Menukaart verder in te vullen”.
NRW organiseert op de vastgoedbeurs PROVADA een ontbijtsessie waarin ook het onderwerp duurzaamheid op de agenda staat. De te behandelen thema’s zijn “Hoe kun je de consument betrekken bij duurzaamheidsambities?” en “Duurzaamheidsmaatregelen niet vanuit financiële reden, maar vanuit overtuiging...
15 mei 2013
Kantoren naast het treinstation worden weer sneller verhuurd. Gemiddeld liggen kantoren die eind 2012 in aanbod stonden of in 2012 zijn opgenomen binnen deze 19 postcodegebieden 800 meter van een station. Dit blijkt uit een marktanalyse op postcodeniveau van DTZ Zadelhoff.
Kantooropname
Van alle viercijferige postcodegebieden is de opname in postcode 1101 in het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost in absolute meters het hoogst. In 2012 werd hier 56.500 m² kantoorruimte opgenomen en dat is 5 procent van de totale opname in Nederland. Het aantal transacties dat hier plaatsvond is veelzeggend. Maar liefst 28 transacties zorgen voor dit volume.
Openbaar vervoer
Populaire postcodegebieden liggen dichtbij openbaar vervoer verbindingen. Gemiddeld liggen kantoren die eind 2012 in aanbod stonden of in 2012 zijn opgenomen binnen deze 19 postcodegebieden 800 meter van een station. De gemiddelde afstand naar het dichtstbijzijnde station voor alle kantoren in Nederland die eind 2012 in aanbod stonden of in 2012 zijn opgenomen, bedraagt 1.900 meter.
Amsterdam Zuidoost
Het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost heeft een goede bereikbaarheid en goede voorzieningen. Met een opname van 30.000 m² wordt ook de tweede plaats bezet door een postcode in het kerngebied van Amsterdam Zuidoost. Het betreft het aangrenzende postcodegebied 1102 aan de Bijlmerzijde van het centrumgebied Zuidoost. Ondanks het hoge volume is de dynamiek hier anders. Hier vonden namelijk slechts twee transacties plaats. De top drie wordt gecompleteerd door postcode 2132 in Hoofddorp.
Leegstand
Postcodegebieden 1101 en 2132 staan niet alleen in de top-3 als het gaat om opname, maar ook in de top-3 met het hoogste aanbod per 4-cijferige postcodegebied. Met 185.500 m² is het aanbod het hoogst in postcodegebied 1043 (Amsterdam Teleport, bij Sloterdijk) en dat is verdeeld over 30 verschillende gebouwen. Anders dan in postcodegebied 1101 en 2132 is hier in 2012 nauwelijks kantoorruimte opgenomen en dat geeft aan dat hier sprake is van een fors overaanbod.
Analyse op postcodeniveau
DTZ Zadelhoff pleit ervoor de markt in Nederland te beschouwen op postcodeniveau. Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur DTZ Zadelhoff: "Een beoordeling van de markt op postcodeniveau verlost ons van irrelevante leegstandscijfers. De leegstand in het noorden is niet relevant voor het zuiden en omgekeerd. Het creëert een verkeerd beeld om de optelsom van het aanbod, circa 8 miljoen vierkante meter, bepalend te laten zijn. Een verhuizing van een organisatie gebeurt heel vaak in de directe omgeving van het pand dat wordt verlaten, zo leert de ervaring. In veel gevallen is de nieuwe huisvesting dan ook te vinden in dat postcodegebied. "
Bronnen: DTZ / Facilitair Manageme...